ABF-afskrivning: sådan beregnes restværdien af forbedringer

Loven stiller kun ét krav: fradrag for alder og slitage

Prisen på en andelsbolig består af tre dele: andelens værdi i foreningens formue, forbedringer i boligen og et eventuelt tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand. Det er maksimalprisreglen i andelsboligforeningslovens paragraf 5, stk. 1 (LBK nr. 1281 af 28. august 2020).

For forbedringerne siger loven kun én ting. Andelsboligforeningslovens paragraf 5, stk. 13 bestemmer, at værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Loven nævner ingen kurver, ingen procenter og ingen metode. Den siger ikke, hvor meget et 10 år gammelt køkken er faldet i værdi. Det hul udfylder ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurver, og derfor er det vigtigt at vide, hvad der er lov, hvad der er standard, og hvad der bare er praksis hos et enkelt firma eller en enkelt forening.

ABF's katalog og kurver er standarden, og de gælder, hvis vedtægterne tier

ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, udgiver to dokumenter, der tilsammen udgør branchens standard. Forbedringskataloget (november 2025) rummer cirka 150 forbedringskategorier fordelt på 13 grupper, fra vægge og gulve til køkkeninventar og VVS, og fortæller for hver kategori, hvor mange år den afskrives over. Afskrivningskurverne (juli 2022) viser, hvor meget værdien falder år for år.

Standarden har mere vægt, end mange tror. Følger foreningen ABF's standardvedtægter, afskrives forbedringer i henhold til ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurver (abf-rep.dk). Og står der ingen regler om forbedringspriser i vedtægterne, skal de fastsættes i henhold til ABF's afskrivningskurver, fremgår det af Social- og Boligministeriets vejledning til købere fra marts 2025.

Men standard er ikke lov. AI-svar og firmasider blander ofte tingene sammen, fx når et vurderingsfirmas husregel præsenteres som et lovkrav. Reglen om 10 procents restværdi er et godt eksempel: den står i ABF's kurve-vejledning fra 2022, ikke i loven. En forening med egne vedtægtsbestemte regler kan lovligt gøre det anderledes, så længe der fradrages for alder og slitage.

De syv afskrivningsforløb i talesprog

Kataloget knytter hver post til ét af syv forløb. Antal år betyder: så lang tid tager afskrivningen. Forløbene på 10, 20 og 30 år slutter på restværdien på 10 procent, mens 5-års-forløbet afskrives helt til nul (ABF's afskrivningskurve, 2022). Tabellen læses sådan: find forbedringen i kataloget, aflæs hvilket forløb den følger, og brug derefter den tilhørende kurve til at finde restværdien ved forbedringens alder. Her er de syv forløb med eksempler fra kataloget (november 2025):

Forløb	Eksempler fra ABF's forbedringskatalog
5 år	Væg-til-væg-tæpper, persienner, svagstrømsinstallationer
10 år	Indbyggede hårde hvidevarer, linoleumsgulv med undergulv, brusekabine, udendørs ladestander
20 år	Køkkenskabe og bordplade, nye indvendige døre, toilet og håndvask, forsatsrammer
30 år	Nye vinduer med termoruder, parketgulv, jordvarmeanlæg, totalomlægning af el
50 år	Altan i tung, støbt konstruktion (skal ifølge kataloget afskrives lineært)
0 år	Gulvafslibning og maling: ingen forbedringsværdi
Ingen afskrivning	Nedtagne eller opsatte vægge, råhus ved tilbygning

Alle poster forudsætter, at arbejdet er lovligt udført og håndværksmæssigt korrekt, står der i katalogets indledning. Ulovligt udført arbejde tæller ikke som forbedring, eller der fratrækkes omkostningen ved at lovliggøre det (abf-rep.dk). Bemærk også, at nogle poster i kataloget formelt er løsøre eller tilpasset løsøre og ikke forbedringer, fx tæpper, persienner og hvidevarer (katalogets noter E og F). Fritstående løsøre, som andelshaveren ejer, følger ikke kurverne, men værdisættes til markedspris (note F).

Værdien falder langsomst i starten

ABF's kurver er ikke rette linjer. Var den 20-årige kurve en ret linje fra 100 ned til 10 procent, ville et 10 år gammelt køkken stå til 55 procent. ABF's egen vejledning aflæser i stedet 63 procent efter 10 år og regner eksemplet igennem på en carport: 50.000 kr. gange 63 divideret med 100 giver 31.500 kr. (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Princippet er, at værdien falder langsomt, mens forbedringen er ny, og hurtigere mod slutningen. I Andelo regnes kurverne med dette regnestykke: restværdi i procent = 10 + 90 x ((T - t) / T) opløftet i 0,76, hvor T er antal afskrivningsår og t er forbedringens alder. Tallet 0,76 i regnestykket er det, der gør faldet fladt i starten og stejlt til sidst.

På kurverne for 10, 20 og 30 år stopper faldet ved 10 procent, og restværdien fastholdes, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF, 2022). To undtagelser skal nævnes: 5-års-forløbet afskrives helt til nul (ABF's afskrivningskurve, 2022), og for altaner i tung, støbt konstruktion kræver kataloget lineær afskrivning over 50 år.

Kurverne er vejledende. ABF skriver selv, at de ikke bør bruges til at regne præcise decimaler, at vurderingen bør ende på et rundt tal, og at bestyrelsen kan lægge sig lidt over eller under kurven, hvis en forbedring er bedre eller ringere end normalt (ABF, 2022). Der kan desuden gives tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand (katalogets note J).

Regneeksempel: et køkken til 120.000 kr. over 20 år

Køkkenskabe og bordplade afskrives over 20 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Her er hele forløbet for et køkken, der kostede 120.000 kr., beregnet med Andelos udgave af ABF's 20-årige kurve. Beregningen rammer ABF's egne holdepunkter: 100 procent fra start, 63 procent efter 10 år og restværdien på 10 procent fra år 20 (ABF's afskrivningskurve, 2022). Mellem holdepunkterne er tallene en tilnærmelse, og ABF's trykte kurve kan afvige nogle procentpoint undervejs. ABF skriver selv, at kurverne ikke bør bruges til at aflæse præcise decimaler, så procenterne her er rundet til hele tal.

Alder	Restværdi i procent	Restværdi i kr.
0 år	100 %	120.000 kr.
1 år	97 %	116.400 kr.
2 år	93 %	111.600 kr.
3 år	90 %	108.000 kr.
4 år	86 %	103.200 kr.
5 år	82 %	98.400 kr.
6 år	79 %	94.800 kr.
7 år	75 %	90.000 kr.
8 år	71 %	85.200 kr.
9 år	67 %	80.400 kr.
10 år	63 %	75.600 kr.
11 år	59 %	70.800 kr.
12 år	55 %	66.000 kr.
13 år	51 %	61.200 kr.
14 år	46 %	55.200 kr.
15 år	41 %	49.200 kr.
16 år	36 %	43.200 kr.
17 år	31 %	37.200 kr.
18 år	26 %	31.200 kr.
19 år	19 %	22.800 kr.
20 år og frem	10 %	12.000 kr.

Bemærk at hvidevarerne ikke er med her. Indbyggede komfurer, køleskabe og opvaskemaskiner står til 10 år i kataloget og opgøres for sig, mens fritstående hvidevarer værdisættes som løsøre til markedspris (katalogets note F). Og husk ABF's egen pointe: kurven er vejledende, så bestyrelsen lander typisk på et rundt tal i nærheden af kurvens beløb.

Eget arbejde tæller med, når det er håndværksmæssigt korrekt

Har du selv sat køkkenet op, kan arbejdstimerne regnes med i forbedringsværdien, hvis arbejdet er håndværksmæssigt korrekt udført. Timerne opgøres som det antal, en svend ville have brugt, ikke det antal du faktisk brugte (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note S).

Timesatsen er ABF's vejledende sats: i 2026 er den 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet. ABF regulerer satserne hvert år ultimo marts efter Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger (note S). Satserne går tilbage til 1973, og i Andelo værdisættes eget arbejde fra fx 1995 med det års sats (ABF's vejledende timesatser 1973-2026, struktureret som data i Andelo).

To ting mere er værd at vide. Værdien af eget arbejde afskrives efter samme kurve som den genstand, arbejdet hører til (note S). Og arbejde, der kræver autorisation, fx el og VVS, skal udføres af en autoriseret installatør; lovligheden dokumenteres med fx en el- eller VVS-attest (note L).

Uden korrekt afskrivning bliver prisen en overpris

Betales der fuld pris for en forbedring uden fradrag for værdiforringelse, er det en overpris, fastslår Social- og Boligministeriets vejledning til købere (marts 2025). Sælger kan straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder (andelsboligforeningslovens paragraf 15), og køber kan kræve overprisen tilbagebetalt i op til 3 år fra kravet blev kendt (paragraf 16 og forældelsesloven).

Bestyrelsen skal godkende den endelige pris inklusive afskrivninger og skal ved en gennemgang se, at forbedringerne findes i boligen og virker. Er der tidligere afskrevet forkert på en forbedring, kan der ikke afskrives videre på den forkerte værdi. En opgørelse af forbedringsværdier gælder som udgangspunkt op til 6 måneder (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Alt dette hviler på dokumentation. En faktura er ikke et lovkrav, men kan den ikke fremvises, må værdien fastsættes ved et skøn (katalogets note L). En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det samme gælder prisen på din andel. Gem derfor kvitteringer, før- og efterbilleder og attester samlet ét sted, i andelens servicebog: boligens modstykke til bilens servicebog.

Vil du slippe for at aflæse kurver i hånden, kan Andelo gøre arbejdet. Andelshavere kan gratis registrere forbedringer med kvitteringer og billeder i Min Bolig, og systemet beregner løbende restværdien efter ABF's kurver, også eget arbejde med den rigtige timesats for år og region. Foreningen kan vedtage sine egne afskrivningsundtagelser fra vedtægterne, og systemet husker dem, også når bestyrelsen skifter.