Sådan regner du værdien af din forbedring, år for år

Kataloget bestemmer årskurven, kurven bestemmer procenten

Første skridt er ikke kurven. Det er kataloget. ABF's forbedringskatalog (november 2025) har en kolonne der hedder Årskurve, og dér står det antal år, den enkelte post afskrives over.

Fire eksempler fra kataloget (november 2025). Skabe og bordplade står til 20 år. Vinduer udskiftet til nye med termoruder står til 30 år. Brusekabine står til 10 år. Hårde hvidevarer står til 10 år.

Konstruktionen kan flytte posten. Skur og carport uden støbt sokkel står til 20 år, mens skur og carport på støbt sokkel står til 30 år (samme katalog). Samme genstand, to forskellige årskurver.

Nogle poster har slet ingen årskurve. Nedtagne vægge er markeret ingen afskrivning, og afslibning af gulv med og uden lak står til 0 år, altså ingen værdi (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Kataloget knytter en betingelse til begge. Opsættes der senere en væg på samme plads, bortfalder forbedringsværdien for den nedtagne væg (samme katalog, note C). Og førstegangs-afslibning af et gammelt gulv er en ekstraordinær opretning med en 5-årig kurve (samme katalog).

Har foreningen egne regler om forbedringspriser i vedtægterne, gælder de. Er der ingen, skal priserne fastsættes i henhold til ABF's afskrivningskurver, fremgår det af Social- og Boligministeriets vejledning til købere fra marts 2025.

Aflæsningen er tre trin på en graf, ikke et opslag i en tabel

ABF beskriver selv aflæsningen i tre trin, når anskaffelsesprisen er kendt. Gå ind på den vandrette akse til den alder, forbedringen har i dag. Gå lodret op til du skærer den kurve, der hører til forbedringen. Aflæs på den lodrette akse den procentsats, forbedringen skal nedskrives til (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Så ganges. Anskaffelsespris gange procent divideret med 100. ABF regner det igennem på en carport til 50.000 kr., der er 10 år gammel og afskrives over 20 år: 50.000 gange 63 divideret med 100 giver 31.500 kr. (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Bemærk hvad de 63 procent er. Det er ikke faldet. Det er den andel, der er tilbage.

Kurverne for 10, 20 og 30 år ender ved 10 procent, og det skal ses som udtryk for en restværdi, der fastholdes så længe forbedringen er en del af boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022). En forbedring på de kurver rammer altså aldrig nul.

Vær opmærksom på, at ABF udgiver kurven som en graf, ikke som en tabel med et tal for hvert år. To personer, der aflæser den samme graf mellem to årstal, kan derfor lande nogle procentpoint fra hinanden.

Det er også meningen. ABF skriver selv, at kurverne skal betragtes som vejledende og ikke bør bruges til at udregne en præcis decimalværdi, at vurderingen bør ende på et rundt tal, og at bestyrelsen kan lægge sig lidt over eller lidt under kurvens linje (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Udførelsesåret er nulpunktet, ikke det år du overtog boligen

Alderen er den alder, forbedringen har i dag, regnet fra det år arbejdet blev udført (ABF's afskrivningskurve, 2022). Ikke fra det år du flyttede ind, og ikke fra det år fakturaen blev betalt.

ABF's eget eksempel viser det. Carporten er bygget i 2012. Jensen flytter ind i 2022 og giver 31.500 kr. for den. Carporten er 10 år gammel den dag, han overtager den, ikke nul (ABF's afskrivningskurve, 2022). Den fortsætter på sin egen kurve.

I Andelo regnes alderen som antal hele år fra udførelsesdatoen frem til den dag, værdien aflæses. En påbegyndt periode tæller ikke med. Først når der er gået et helt år, flytter tallet.

Et år kan koste meget på en kort kurve. På ABF's 10-årige kurve, sådan som Andelo regner den, falder restværdien fra 34 procent i år 8 til 22 procent i år 9. På en forbedring til 60.000 kr. er det 7.200 kr. for ét år.

Derfor er udførelsesdatoen et af de få felter, det virkelig betaler sig at have på skrift. Fakturaens dato, anmeldelsen til bestyrelsen eller en dateret tilladelse duer. Et årstal, der huskes ti år efter, gør ikke.

Et køkken til 140.000 kr. regnet år for år

Skabe og bordplade afskrives over 20 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Et køkken sat op i 2016 til 140.000 kr. er 10 år gammelt i 2026, og ABF's egen vejledning aflæser 63 procent efter 10 år på den 20-årige kurve (ABF's afskrivningskurve, 2022). 140.000 gange 63 divideret med 100 giver 88.200 kr.

Hele forløbet ser sådan ud. Procenten for år 10 og restværdien på 10 procent er ABF's egne (ABF's afskrivningskurve, 2022). Resten, herunder at den 20-årige kurve rammer restværdien ved år 20, er ABF's kurve, sådan som Andelo regner den, og kan ligge nogle procentpoint fra en anden aflæsning af grafen.

Alder	Restværdi i procent	Restværdi i kr.
0 år	100 %	140.000 kr.
1 år	96 %	134.400 kr.
2 år	92 %	128.800 kr.
3 år	88 %	123.200 kr.
4 år	84 %	117.600 kr.
5 år	80 %	112.000 kr.
6 år	76 %	106.400 kr.
7 år	72 %	100.800 kr.
8 år	69 %	96.600 kr.
9 år	66 %	92.400 kr.
10 år	63 %	88.200 kr.
11 år	59 %	82.600 kr.
12 år	54 %	75.600 kr.
13 år	49 %	68.600 kr.
14 år	44 %	61.600 kr.
15 år	38 %	53.200 kr.
16 år	33 %	46.200 kr.
17 år	27 %	37.800 kr.
18 år	21 %	29.400 kr.
19 år	15 %	21.000 kr.
20 år og frem	10 %	14.000 kr.

Køkkenet taber 51.800 kr. på de første ti år og 74.200 kr. på de næste ti (ABF's 20-årige kurve, sådan som Andelo regner den, 2026). Faldet er fladt i starten og stejlt til sidst.

Hvidevarerne er ikke med i tallet. De står til 10 år i kataloget og opgøres for sig, og fritstående hvidevarer værdiansættes som løsøre til markedspris (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note E og F).

Carporten regnet baglæns fra overtagelsesprisen

Kender du ikke den oprindelige anskaffelsespris, men kun hvad der blev betalt ved sidste overtagelse, kan du regne baglæns. ABF beskriver metoden, og de første trin handler alene om at finde den oprindelige pris (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Aflæs den nedskrevne procentværdi, forbedringen havde ved overtagelsen. Divider overtagelsesprisen med den fundne procentsats og gang med 100. Så har du den tilnærmelsesvis rigtige oprindelige anskaffelsespris. Derefter regnes den nye nedskrevne værdi som normalt (samme vejledning).

ABF's eget eksempel: Jensen giver 31.500 kr. i 2022 for en carport uden støbt sokkel fra 2012. Den er 10 år gammel og afskrives over 20 år, og på den 20-årige kurve svarer 63 procent netop til de 31.500 kr. 31.500 gange 100 divideret med 63 giver 50.000 kr. (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Nu kan carporten regnes frem. I 2026 er den 14 år gammel. ABF's 20-årige kurve, sådan som Andelo regner den, giver 44 procent i år 14, og 50.000 gange 44 divideret med 100 giver 22.000 kr.

Havde Jensen i stedet nulstillet uret ved sit eget køb, ville carporten være fire år gammel i 2026 og stå til 26.460 kr. på samme kurve. Forskellen er 4.460 kr. på én post. Det er hele pointen med at kende udførelsesåret.

Samme 60.000 kr. står til 41.400 kr. eller 6.000 kr. efter ti år

Årskurven betyder mere end beløbet. Et arbejde til 60.000 kr. på ABF's 10-årige kurve og et arbejde til 60.000 kr. på den 30-årige kurve står vidt forskelligt allerede efter få år.

Brusekabine står til 10 år, og vinduer udskiftet til nye med termoruder står til 30 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Begge kurver ender på restværdien på 10 procent (ABF's afskrivningskurve, 2022). Vejen derhen er bare meget forskellig. Tallene i tabellen er ABF's to kurver, sådan som Andelo regner dem.

Alder	Brusekabine, 10-årig kurve	Vinduer, 30-årig kurve
0 år	60.000 kr. (100 %)	60.000 kr. (100 %)
3 år	46.200 kr. (77 %)	54.600 kr. (91 %)
5 år	37.200 kr. (62 %)	50.400 kr. (84 %)
8 år	20.400 kr. (34 %)	45.000 kr. (75 %)
10 år	6.000 kr. (10 %)	41.400 kr. (69 %)
15 år	6.000 kr. (10 %)	31.800 kr. (53 %)
20 år	6.000 kr. (10 %)	22.200 kr. (37 %)
30 år og frem	6.000 kr. (10 %)	6.000 kr. (10 %)

Efter ti år er brusekabinen nede på restværdien, mens vinduerne stadig står til 41.400 kr. (ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem, 2026). Samme beløb, samme antal år, næsten syv gange forskel.

Det ændrer, hvad der er værd at holde styr på hvornår. En post på en kort kurve skal kunne dokumenteres inden for de første år, mens der stadig er noget at hente. En post på en lang kurve bærer værdi langt ud i fremtiden og skal kunne findes frem om tyve år.

Regnestykket holder kun, hvis begge tal kan bevises

Hele beregningen hviler på to oplysninger: hvad forbedringen kostede, og hvornår den blev udført. Loven siger det samme kort. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligforeningsloven paragraf 5, stk. 13). Springes fradraget over, kan der være tale om overpris (Vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger, marts 2025).

Det er ikke et krav, at du kan fremvise en faktura. Kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note L). Et skøn lander bare sjældent på anskaffelsesprisen.

Har du selv udført arbejdet, kan værdien af eget arbejde regnes med, hvis det er håndværksmæssigt korrekt udført, og timerne opgøres som det antal, en svend ville være om arbejdet (samme katalog, note S). Værdien af eget arbejde afskrives efter samme kurve som den genstand, arbejdet hører til.

ABF's vejledende timesats er i 2026 på 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet (ABF, 17. marts 2026).

Forbedringer med ABF-afskrivning er dokumenteret værdi, ikke skøn. Kan hverken pris eller dato fremvises, er der kun skønnet tilbage. Gem derfor fakturaen med dato, billeder før og efter og attesten, hvis arbejdet krævede en autoriseret håndværker. Samlet ét sted er det andelens servicebog: boligens modstykke til bilens servicebog.

Andelo kan gøre regnestykket for dig, gratis for andelshavere. I Min Bolig registrerer du forbedringen med kvittering, billeder og udførelsesdato, og systemet aflæser ABF's kurve løbende, også for eget arbejde med satsen for det rigtige år og område.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.