Andelskronen på generalforsamlingen: sådan fastsættes den

Andelskronen fordeler foreningens formue, loven sætter loftet

Andelskronen er den nøgle, en andelsboligforening bruger til at omregne sin samlede formue til værdien af hver enkelt andel. Din andelsværdi er dit oprindelige indskud ganget med andelskronen. Ordet står ikke i loven, som i stedet taler om andelens del af foreningens formue (andelsboligloven § 5, stk. 1).

Grundformlen er den samme i de fleste vedtægter: andelskronen er foreningens formue, altså ejendommens værdi plus øvrige aktiver minus gæld, divideret med alle oprindelige indskud (ABF, 2025). Et regneeksempel: en forening med en ejendom til 60 mio. kr., øvrige aktiver for 2 mio. kr. og gæld på 22 mio. kr. har en formue på 40 mio. kr.

Er de oprindelige indskud tilsammen 800.000 kr., bliver andelskronen 50. En andel med et indskud på 20.000 kr. har så en andelsværdi på 1.000.000 kr.

Loven sætter kun loftet. Prisen for en andel må ikke overstige, hvad andelen i foreningens formue, boligens forbedringer og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Maksimalprisen er et loft, ikke en prisgaranti. Generalforsamlingen må lægge andelskronen under loftet, aldrig over.

Fire lovlige principper for ejendommens værdi

Det store tal i formlen er ejendommens værdi, og her giver andelsboliglovens § 5, stk. 2 præcis fire lovlige principper. Foreningen kan kun bruge ét ad gangen.

Anskaffelsesprisen er det, foreningen betalte for ejendommen, tillagt senere forbedringer på ejendommen. Foreninger, der er stiftet efter 1. juli 2013 ved at købe en udlejningsejendom, skal bruge anskaffelsesprisen i de første 2 år efter stiftelsen (andelsboligloven § 5, stk. 2).

Valuarvurderingen er ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, fastsat af en valuar. Den gælder i 42 måneder, efter at en lovændring trådte i kraft 15. april 2024; før var gyldigheden 18 måneder (lov nr. 330 af 9. april 2024). I praksis skal foreningen dermed indhente en ny vurdering mindst hvert tredje år (ABF, 2025).

Den offentlige ejendomsvurdering kan stadig bruges, men den er reelt fastfrosset. Skattemyndighederne holdt op med at lave nye vurderinger i 2012, og de fleste foreningers offentlige vurdering er en kopi af 2012-vurderingen (ABF, 2025). Der kommer ikke nye, og de foreløbige grundværdier fra december 2023 må ikke bruges i beregningen (ABF, 2025).

Den nettoprisindekserede vurdering er det nyeste princip, indført 15. april 2024: foreningen kan regulere den seneste offentlige vurdering efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks frem til og med oktober i seneste afsluttede regnskabsår (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d). Det giver 2012-tallet en form for pristalsjustering.

To regler mere er værd at kende. Vurderinger indhentet før 1. juli 2020 kan på visse betingelser fastholdes på ubestemt tid, indtil foreningen anvender en nyere vurdering (andelsboligloven § 5, stk. 3). Og til alle værdierne kan lægges forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen (§ 5, stk. 4). I praksis kræver det dokumentation. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Generalforsamlingen beslutter, bestyrelsen indstiller

Andelsværdien fastsættes på generalforsamlingen med virkning for det kommende år. Det sker i forbindelse med godkendelsen af årsregnskabet, og den vedtagne værdi skal fremgå af en note til regnskabet (Social- og Boligministeriet, 2025). Afstemningen følger vedtægternes almindelige regler.

Bestyrelsen eller administrator forbereder indstillingen: årsregnskabet, det valgte vurderingsprincip og et forslag til andelskrone. Men bestyrelsen kan ikke selv fastsætte værdien. Dens lovbestemte rolle kommer bagefter, hvor den skal kontrollere prisen ved hvert salg og kan kræve prisen nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt (Social- og Boligministeriet, 2025).

Også valget mellem de fire principper ligger i praksis hos generalforsamlingen, når den godkender regnskabet og andelsværdien. Beslutningen gentages år efter år i landets foreninger; Andelos register omfatter 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

Derfor vælger foreninger en andelskrone under den maksimale

En andelskrone under lovens maksimum er ikke et tegn på dårlig økonomi. Det står generalforsamlingen frit for at hensætte beløb til fremtidig vedligeholdelse eller at friholde værdi, så foreningen kan belåne ejendommen (Social- og Boligministeriet, 2025).

Bufferen har en tredje funktion: stabilitet. Falder ejendommens værdi, kan en forening med reserver ofte holde andelskronen i ro, mens en forening uden buffer skal sænke den. Det beskytter både købere, der ellers risikerer at betale toppris lige før et fald, og foreningens muligheder i banken.

Prisen er, at sælgere ikke kan tage den fulde værdi med sig, så længe bufferen består. Afvejningen mellem tryghed og salgspris er netop derfor en generalforsamlingsbeslutning, ikke en bestyrelsesbeslutning.

Andelskronen kan falde, og nogle gange skal den sættes ned

Andelskronen følger foreningens formue. Falder ejendommens værdi, stiger gældens kursværdi, eller optager foreningen nye lån, falder formuen, og dermed grundlaget for andelskronen.

Falder formuen væsentligt mellem to generalforsamlinger, for eksempel på grund af en negativ renteswapaftale, et fald i ejendommens værdi eller nye lån, har foreningen pligt til at beregne en ny andelsværdi. Købes eller sælges en bolig i den situation, skal prisen følge den regulerede værdi, ikke den gamle note i regnskabet (Social- og Boligministeriet, 2025).

Der findes også et mere stille fald. Udløber foreningens valuarvurdering efter 42 måneder, uden at en ny er indhentet, kan den ikke længere bruges som grundlag (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b). Så må foreningen bruge et af de andre principper, og det kan give en markant lavere værdi, hvis alternativet er 2012-vurderingen.

Det betyder andelskronen for din salgspris

For dig som sælger består maksimalprisen af tre dele: din andel i foreningens formue, altså indskuddet ganget med andelskronen, dine dokumenterede forbedringer og en eventuel regulering for vedligeholdelsesstand (andelsboligloven § 5, stk. 1; Social- og Boligministeriet, 2025). Tallet fremgår af nøgleoplysningsskemaet ved salg.

Forbedringer værdisættes til anskaffelsesprisen med fradrag for alder og slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Siger vedtægterne ikke andet, skal fradraget følge ABF's afskrivningskurver (Social- og Boligministeriet, 2025). Uden kvitteringer og datoer bliver den del af prisen et forsigtigt skøn.

Du må gerne sælge billigere end maksimalprisen, men aldrig dyrere. For købsaftaler indgået 1. juli 2018 eller senere kan en overpris kræves tilbagebetalt i op til 3 år fra det tidspunkt, hvor køber opdagede eller burde have opdaget den, og sælger kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder (Social- og Boligministeriet, 2025). Husk samtidig, at maksimalprisen ikke er en garanti: den opnåelige pris afgøres af, om nogen vil betale den.

Andelo regner på forbedringerne, ikke på andelskronen

Andelo fastsætter ikke andelskronen. Det gør jeres generalforsamling, og en vurdering af hele ejendommen kræver en valuar. Men den del af salgsprisen, der oftest giver tvister, er forbedringerne, og her hjælper systemet konkret.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer og billeder, og restværdien beregnes løbende efter ABF's afskrivningskurver, som de er indbygget i Andelo. Det gælder også eget arbejde med ABF's vejledende timesatser (2026: 241 kr. i timen i København, 214 kr. i resten af landet).

Dokumentationen ligger samlet pr. bolig som andelens servicebog, ligesom bilens, klar den dag boligen skal sælges. Så står generalforsamlingens tal på et grundlag, der kan efterprøves.