Byfornyelse: hvad er forbedring, og hvad er vedligehold?

Byggesagen deles efter om arbejdet har forøget ejendommens værdi

Efter andelsboliglovens § 5, stk. 4 kan der til den opgjorte værdi af ejendommen lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen (andelsboligloven, lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer). Vedligeholdelse er ikke nævnt, og det er hele pointen.

Social- og Boligministeriet definerer det sådan: "En forbedring på ejendommen er arbejder, der har medført, at ejendommens værdi siden anskaffelsen eller seneste vurdering er forøget." Ministeriet tilføjer, at udgiftens størrelse er underordnet i bedømmelsen (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025).

Delingen sker altså på værdi, ikke på fakturasum. En regning på 6 mio. kr. kan give en forbedringsværdi på 6 mio. kr., på 2 mio. kr. eller på nul. Det er derfor et samlet byggeregnskab aldrig kan bruges som ét tal i formueopgørelsen.

Samtidig gælder, at det som udgangspunkt alene er forbedringer udført og ejet af foreningen, der indgår i opgørelsen af ejendommens værdi (samme vejledning, punkt 8.2). Hvem der har betalt, afgør hvor værdien hører hjemme. En egen artikel gennemgår grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse i selve boligen; her handler det om den samlede byggesag.

Hvad der tæller som forbedring afhænger af foreningens værdiansættelsesmetode

Foreningens ejendom kan værdiansættes på fire måder: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering der ikke må være ældre end 42 måneder, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, eller den samme ejendomsværdi reguleret efter nettoprisindekset (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025). Valget ændrer, hvad der kan lægges oven i.

Bruger foreningen en valuarvurdering, kan kun arbejder udført efter valuarens besigtigelse tillægges. Til gengæld er genopretning ikke diskvalificerende. Ministeriet skriver om et udskiftningsmodent tag, at det "dog [er] underordnet, om arbejderne skyldes genopretning af ejendommens stand, så længe arbejderne medfører, at ejendommens værdi stiger i værdi" (samme vejledning, punkt 8.3.1).

Der er en fælde i den anden retning. Når foreningen får en ny valuarvurdering, ophører muligheden for at tillægge forbedringsværdi for arbejder udført før den nye vurdering. Valuaren har allerede set det færdige hus. Lægges byfornyelsen oven i alligevel, tælles den samme værdi to gange.

Bruger foreningen den offentlige ejendomsværdi, gælder en anden opdeling. Skatteforvaltningen har ikke set ejendommen og må antages at have vurderet den i normal stand. Derfor skelnes der mellem genopretningsarbejder, der bringer standen op på det niveau, og forbedringsarbejder, der tilfører værdi ud over det.

Kun de sidste kan tillægges (samme vejledning, punkt 8.3.2 og 8.3.3). Ministeriet oplyser samtidig, at det ikke er afklaret, hvor længe en sådan forbedring må tillægges værdien.

Faldstammer er som udgangspunkt foreningens vedligeholdelse, ikke boligens forbedring

Faldstammer er fælles afløbsledninger. Har foreningen vedtaget ABF's standardvedtægter, er foreningen efter § 9, stk. 5 ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg og af fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne (ABF's standardvedtægter, 4. udgave, oktober 2014 med ændring juli 2025). Ansvaret ligger da hos foreningen, også når røret løber gennem et badeværelse. Foreningens egne vedtægter kan lægge grænsen et andet sted, så tjek dem først.

ABF's forbedringskatalog løser det ikke. Kataloget er branchenorm for forbedringer i beboelseslejligheden, når foreningen ikke selv har valgt afskrivningsmetode (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 10.3). Udskifter foreningen faldstammerne for foreningens penge, er der ikke tale om en forbedring i beboelseslejligheden, uanset at røret løber gennem boligen.

Grænsen er beskrevet præcist i ministeriets vejledning: lejligheden er alt inden for lejlighedens fire vægge og mellem undergulvet og lige over loftet, mens ejendommen er alt uden for, herunder trappeopgang, klimaskærm, tagkonstruktion, fællesarealer og altaner. Klimaskærmen er husets yderside: tag, facade, vinduer og døre. Den enkelte vedtægt kan flytte grænsen (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025).

Facaden hører dermed til ejendommen på samme måde som faldstammerne. For begge dele gælder, at spørgsmålet ikke er, om arbejdet var nødvendigt, men om det har forøget ejendommens værdi målt mod den måde foreningen faktisk sætter ejendommens værdi på. Ingen af delene giver en post på den enkelte andelshavers forbedringsopgørelse.

Delingen skal føres per bolig, fordi to af tre prisposter hører til boligen

Maksimalprisen har tre poster: værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden, og et tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand (andelsboligloven § 5, stk. 1). Ministeriet skriver, at posterne som udgangspunkt skal holdes adskilt og opgøres hver for sig (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025). To af de tre poster er per bolig.

Det er her en byfornyelse adskiller sig fra en almindelig facaderenovering. Får 8 ud af 24 boliger nyt bad, fordeles udgiften kollektivt gennem formuen, mens standen i de 24 boliger nu er markant forskellig. Bestyrelsen skal vurdere boligens vedligeholdelsesmæssige stand ud fra en gennemsnitsbetragtning af vedligeholdelsesstanden i foreningens boliger (ABF's afskrivningskurve-vejledning, juli 2022).

Kataloget siger det samme: der kan gives tillæg eller fradrag, hvis boligens stand afviger væsentligt fra gennemsnittet i foreningen, og et fradrag måles på, hvad der skal til for at bringe boligen tilbage i gennemsnitlig stand (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note J). Uden en oversigt over hvem der fik hvad, kan den vurdering ikke laves.

Der er også penge på spil den anden vej. Har en andelshaver betalt et tilvalg oven i foreningens standard, er netop det beløb andelshaverens egen forbedring. Værdien ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13), mens selve kurven er ABF's branchenorm. Registreres tilvalget ikke per bolig ved afleveringen, findes det ikke ved salget.

Et sådant tilvalg er i øvrigt ikke ét tal. Vægfliser i vådrum med vådrumsmembran afskrives over 30 år, vandinstallation og toilet, håndvask og blandingsbatterier over 20 år, sanitet og bruser samt elventilator over 10 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Samme byggesag, tre forskellige levetider.

Et delings-eksempel: 12,1 mio. kr. fordelt på ejendom og boliger

Tallene herunder er valgt for at vise metoden. De stammer ikke fra en konkret sag. Foreningen har 24 boliger, og alle andele er lige store.

Byggeregnskabet lyder på 12.100.000 kr.: 3.000.000 kr. til faldstammer, 6.000.000 kr. til facade og vinduer, 2.000.000 kr. til bad og 1.100.000 kr. til rådgivning, stillads og byggeplads. Fællesudgifterne fordeles forholdsmæssigt på de tre arbejder, fordi byggeteknisk bistand hører til den forbedring den vedrører (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note B). Beløbene herunder er inklusive den andel:

• Nye faldstammer i hele ejendommen: 3.300.000 kr. Foreningens vedligeholdelsespligt efter ABF's standardvedtægter § 9, stk. 5, hvis foreningen har vedtaget dem. Kan kun tillægges ejendommens værdi i det omfang arbejdet har forøget den.
• Ny facade og nye vinduer: 6.600.000 kr. Klimaskærmen hører til ejendommen. Samme vurdering som ovenfor.
• Nyt bad i 8 boliger: 2.200.000 kr., altså 275.000 kr. pr. bolig. Foreningen har betalt og ejer arbejdet, så værdien ligger i den fælles formue, mens brugen ligger i 8 boliger.

Kommunen dækker i eksemplet 25 % af facadedelen, altså 1.650.000 kr. Foreningens egen udgift til facaden bliver dermed 4.950.000 kr. Tilskuddet ændrer ikke i sig selv, hvad der kan tillægges ejendommens værdi, for efter § 5, stk. 4 tillægges værdiforøgelsen og ikke udgiften. Det er deklarationen, der rammer formuen, ikke fakturaen.

Har en andelshaver betalt et tilvalg oven i badet, er det tilvalget der afskrives på ABF's kurver. Efter den 20-årige kurve er restværdien 63 % efter 10 år (ABF's afskrivningskurve-vejledning, juli 2022), mens 10- og 30-års-posterne aflæses på hver deres kurve. Foreningens egen del indgår derimod i formuen som en værdiforøgelse på ejendommen.

Derfor duer én samlet linje i regnskabet ikke. Uden opdelingen kan ingen regne rigtigt bagefter.

Offentligt tilskud rammer andelsværdien gennem deklarationen, ikke gennem byggeregnskabet

Kommunen kan yde tilskud til istandsættelse af klimaskærmen og til etablering af bad. Andelsboligen skal bebos af andelshaveren og enten mangle tidssvarende opvarmning, wc eller bad eller være opført før 1960 og væsentligt nedslidt. Et selvstændigt spor gælder boliger med en energimærkning, der foreslår energiforbedringer (byfornyelsesloven §§ 21 og 22, lovbekendtgørelse nr. 794 af 27. april 2021).

Tilskuddet kan for de fleste arbejdstyper højst udgøre halvdelen af de støtteberettigede udgifter, og tre fjerdedele for fredede og bevaringsværdige boliger (samme lov, §§ 27 og 28). ABF oplyser, at Københavns Kommune normalt ligger lavere, ved en fjerdedel og en tredjedel. Det er kommunal praksis på en udateret kilde, ikke lovens loft (ABF: Byfornyelse).

Inde i boligen gælder en tilsvarende grænse, men den er ABF's norm og ikke lovens: er der ydet offentligt tilskud til en forbedring, kan der ikke beregnes forbedringsværdi af tilskuddet (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note G).

Deklarationen er den regel, de fleste overser. Har kommunen ydet støtte efter byfornyelseslovens kapitel 4, og er der tinglyst en deklaration om tilbagebetaling efter lovens § 29 med et åremål på højst 20 år, skal foreningens formue nedskrives med hele støttebeløbet, så længe deklarationen løber (andelsboligloven § 5, stk. 6).

Nedskrivningen sker med hele beløbet, også selvom kommunen konkret ville kræve mindre tilbage, og også selvom handelsværdien ligger under den værdi, der blev beregnet ved støtteudmålingen (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 9.1.1).

§ 5, stk. 8 trækker et stykke den anden vej: har foreningen fået byfornyelsesstøtte, kan en andelshaver uanset stk. 2-5 beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden arbejderne. Ministeriet kalder virkningen en minimumspris, men bestemmelsen fraviger ikke nedskrivningen efter stk. 6 (samme vejledning, punkt 9.1.3).

Det bestyrelsen skal have på papir, før byggeregnskabet lukkes

Regnestykket kan først laves rigtigt, hvis fem ting er skrevet ned ved afleveringen. Senere er de svære at rekonstruere.

• Byggeregnskabet opdelt per arbejde, ikke som én sum, med rådgivning og stillads fordelt på de arbejder de vedrører.
• Afleveringsdato per arbejde, fordi afskrivningen regnes fra arbejdets alder.
• En liste over hvilke boliger der fik hvad, og hvad der blev udført i hver enkelt bolig.
• Andelshavernes egenbetaling for tilvalg, opgjort per bolig med bilag.
• Tilskudsbeløb, tilsagn og en kopi af den tinglyste deklaration med dens åremål.

Konsekvensen af at lade være er konkret. Indregnes hele byggesagen som forbedring, og korrigeres der ikke per bolig, kommer prisen på en bolig uden nyt bad til at bære en andel af værdi, køberen ikke får noget for i sin bolig.

Sker overdragelsen i strid med § 5, kan køberen kræve prisen nedsat og en erlagt overpris tilbagebetalt, og overtrædelse kan straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder (andelsboligloven § 16, stk. 3 og § 15, stk. 3).

Det er derfor byfornyelsen hører hjemme i andelens servicebog: en samlet historik per bolig over hvad der er lavet, hvornår, af hvem, og for hvis penge. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Det er den opgave Andelo er bygget til. Foreningens dokumenter ligger i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, hvor nogle dokumenter kun bestyrelsen kan se, og alt hvad bestyrelsen ændrer bliver logget. I Min Bolig, der er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, tilladelser og før- og efterbilleder, mens værdien beregnes løbende efter ABF's kurver.

Andelos register omfatter alle andelsboligforeninger registreret i CVR, 8.400+ foreninger (Andelo-registret, 2026), så forbedringerne knyttes til den rigtige forening og den rigtige bolig fra første dag.