Sådan påvirker energimærket valuarvurderingen

Valuaren regner på ejendommens pengestrøm, ikke på et bogstav

En valuarvurdering er et afkastregnestykke, og resultatet ligger bag andelskronen, altså det tal der afgør, hvad en andel må koste. Vurderingen skal fastsætte ejendommens skønnede kontante markedsværdi som udlejningsejendom ved en overdragelse fra andelsboligforeningen til en investor (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 5, stk. 1).

Ejendommen skal værdiansættes ud fra et forventet økonomisk afkast, og værdiansættelsen skal baseres på en DCF-beregning, altså en analyse af pengestrømmen over en årrække. Skønnes driften at være stabil, kan valuaren i stedet regne med ét fast afkast om året (samme bilag, § 6, stk. 1 og 2).

Regnestykket har tre store dele. Der skal udarbejdes et driftsbudget med de forventede årlige driftsudgifter og driftsindtægter (§ 7, stk. 1), og lejen skal ansættes til den maksimale lovlige leje, der skønnes at kunne opkræves, dog maksimalt markedslejen (§ 8, stk. 2).

Den tredje del er afkastet. Der skal fastsættes et krav til, hvor meget ejendommen skal forrente sig, i normens sprog et forrentningskrav, og valuaren skal kunne underbygge det med handler på sammenlignelige ejendomme (§ 6, stk. 2).

Vurderingen bygger desuden på nogle særlige forudsætninger. Alle andelshavere med brugsret til en bolig fortsætter som lejere på sædvanlige lejevilkår, og ejendommen antages at rumme én gennemsnitlig bolig, der står tom og frit kan lejes ud af køberen (§ 5, stk. 4, nr. 1 og 2).

Derfor findes der ikke en fast kroneeffekt af et bogstav. Energimærket er ikke en linje i budgettet. Det er en betingelse, der åbner eller lukker for andre linjer.

Regnestykket gælder kun de foreninger, der bruger valuarprincippet. Hvilke fire grundlag loven tillader, og hvad valget betyder, er behandlet i stykket om valuarvurdering mod offentlig vurdering.

Energimærket er et af de dokumenter valuaren skal indhente

Ordet energi står ikke i bekendtgørelsen om valuarvurderinger. Kravet kommer ind ad en henvisning: vurderingen skal baseres på en undersøgelse af ejendommens juridiske, økonomiske og tekniske forhold, herunder driftsforhold, og der skal indhentes de sædvanlige dokumenter og informationer om ejendommen som ved en vurdering af en boligudlejningsejendom (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 12, stk. 1 og 2).

Dansk Ejendomsmæglerforening udfylder rækken. Foreningen offentliggør og vedligeholder efter bekendtgørelsen vejledningen til branchenormen, og den nævner tingbogsattest, servitutter med økonomisk betydning, ejendomsdatarapporten, energimærke og forsikringsoplysninger som eksempler på de sædvanlige dokumenter (DE, 2022).

Oven i den række står fire ting, som normen kræver direkte: referat af de seneste to års ordinære og ekstraordinære generalforsamlinger, seneste årsregnskab og budget, en eventuel vedligeholdelsesplan, og oplysninger om de fælles forbedringer med angivelse af hvilke, hvornår og til hvilken udgift (bilag 1, § 12, stk. 2).

Manglende papirer er ikke uden konsekvens. Valuaren kan tage forbehold for enkelte manglende oplysninger, der skønnes uden væsentlig betydning, men der må ikke kunne rejses tvivl om, at vurderingsgrundlaget har været tilstrækkeligt. Kan foreningen ikke skaffe oplysningerne, og vil rekvirenten ikke betale for at få dem hentet, kan valuaren ende med at afstå fra opgaven (DE, 2022).

Et dårligt mærke lukker for det lejepotentiale, vurderingen ellers regner med

Her rammer energimærket hårdest. Lejen i driftsbudgettet skal ansættes til den maksimale lovlige leje (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 8, stk. 2), og den højeste er som regel lejen for et gennemgribende forbedret lejemål.

Adgangen til den leje er både beløbssat og betinget. Forbedringerne skal væsentligt have forøget det lejedes værdi, de skal være gennemført inden for to år, og forbedringsudgiften skal overstige enten 2.660 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 304.141 kr. pr. lejemål i 2026 (lejeloven § 19, stk. 2; vejledning nr. 9886 af 4. september 2025).

Dertil kommer en myndighed. Før et lejemål kan forbedres gennemgribende, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Afgørelsen har gyldighed i tre år (lejeloven § 19, stk. 3).

Og så er der energikravet. Reglen finder alene anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en indplacering på niveau A-C på energimærkningsskalaen, eller hvor ejeren har udført energiforbedringer, så ejendommen ligger to niveauer over indplaceringen den 1. juli 2020. Fredede ejendomme er undtaget (lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022, § 19, stk. 6).

Et dårligt mærke fjerner derfor ikke bare et beløb. Det flytter et beløb fra indtægtssiden til udgiftssiden. Efter Dansk Ejendomsmæglerforenings vejledning kan valuaren i stedet medtage omkostningerne ved at bringe ejendommen op på niveauet, og energimærkningsrapporten indeholder ofte selv et budget for, hvad løftet kræver. Tallene kan bruges i beregningen, opregnet til nutidsniveau (DE, 2022).

Indplaceringen fra 2020 er altså stadig et aktivt datapunkt seks år efter. Den står i den dengang gældende energimærkningsrapport, og rapporterne genereres, indberettes og offentliggøres af Energistyrelsen (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 9).

Mærket bygger på et beregnet forbrug, og varmekilden tæller med

Energimærket måler ikke, hvad foreningen faktisk bruger. Energimærkning af bygninger baseres på bygningens beregnede energiforbrug (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 12). Energistyrelsen beskriver selv beregningen som standardiseret for vejr, familiestørrelse, driftstider og forbrugsvaner, så tallet siger noget om bygningens kvalitet og ikke om måden, den bruges på (Energistyrelsen, tilgået 2026).

Forsyningsformen vejer tungt. Både anlæggets virkningsgrad og energikilden indgår, og kilderne vægtes med energifaktorer: el har faktor 1,9, fjernvarme 0,85 og øvrige kilder som olie, gas og træpiller 1,0 (Energistyrelsen, tilgået 2026). To ellers ens bygninger kan derfor ende på hvert sit bogstav alene på, hvad der står i varmecentralen.

Mærket følger desuden bygningen, ikke foreningen. Energimærkning udarbejdes for hver enkelt bygning, selv om der er flere bygninger på ejendommen (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 6, stk. 1).

Reglen har sine undtagelser. Række-, kæde- og dobbelthuse kan i nærmere bestemte tilfælde mærkes samlet (samme bekendtgørelse, § 6, stk. 2 og 3), og fritliggende bygninger under 60 m² er slet ikke omfattet af kravet (§ 5, nr. 1).

Det gør bogholderiet større, end de fleste regner med. Der er 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR, og deres ejendomme rummer over 40.000 bygninger (Andelo-registret, 2026).

En forening med fire selvstændigt mærkede bygninger har fire mærker, fire rapporter og fire udløbsår, som valuaren skal kunne få udleveret.

De to dokumenter har hver sin udløbsdato, og de følger ikke hinanden

Uret på energimærket løber i ti år. Energimærkninger har gyldighed i 10 år, regnet fra den dato hvor Energistyrelsen har sendt energimærkningsrapporten med energimærkningsnummer til det certificerede energimærkningsfirma (bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023, § 15, stk. 1 og 2). Perioden regnes altså ikke fra besigtigelsen.

De ti år er et loft. Er der efter udarbejdelsen gennemført ændringer, som i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne, er den udarbejdede energimærkning ikke gyldig (samme bekendtgørelse, § 15, stk. 3).

Uret på vurderingen løber kortere. En valuarvurdering er efter lovændringen med ikrafttræden 15. april 2024 gyldig i 42 måneder mod tidligere 18 måneder (andelsboligforeningsloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024).

Indhenter foreningen en ny, kan en ældre efter ABF's udlægning ikke længere bruges i andelsværdiberegningen, uanset om den er under 42 måneder gammel (ABF, Andelsværdiberegning, tilgået 2026).

Og så er der et tredje ur. Hele ejendommen skal genbesigtiges, hvis seneste besigtigelse blev foretaget tre år eller mere tilbage (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 13, stk. 6).

Inden for de tre år afhænger det af, om det er samme valuar. Har valuaren besigtiget ejendommen før, kan genbesigtigelsen begrænses til de forhold, foreningen eller administrator oplyser har ændret sig, og helt undlades, hvis de erklærer, at intet væsentligt har ændret sig, hverken angående forbedringer eller vedligeholdelsesstand (samme bilag, § 13, stk. 3, 4 og 5).

De tre ure taler sammen på én bestemt måde. En energirenovering, der løfter mærket, kan samtidig gøre det gamle mærke ugyldigt og udløse en fuld genbesigtigelse. Reglerne om hvor længe en vurdering gælder og reglerne om energikrav til bygninger hænger derfor sammen i praksis, selv om de står i hver sin lov.

Det koster penge at holde begge dokumenter gyldige

Energimærket har kun et prisloft for bestemte bygningstyper. Maksimumpriserne omfatter stuehuse til landbrugsejendom, fritliggende enfamiliehuse, række-, kæde- og dobbelthuse, mindre etageboliger og sommerhuse. Fra 1. januar 2026 er maksimumhonoraret inklusive alle omkostninger 7.226 kr. inkl. moms for en bygning under 100 m², 7.950 kr. for 100-199 m² og 8.786 kr. for 200-299 m² (Energistyrelsen, 2026).

For erhvervsejendomme og øvrige større bygninger er der fri prisdannelse (Energistyrelsen, 2026). Da størrelsestrinnene stopper ved 200-299 m², falder en almindelig etageejendom uden for loftet. Her er det værd at hente flere tilbud.

En detalje belønner den forening, der har gemt papirerne. Maksimumhonoraret nedsættes med 1.130 kr. inkl. moms, hvis der allerede foreligger et energimærke udført efter energimærkningsreglerne fra 1. september 2006, og med yderligere 226 kr., hvis energikonsulenten får målfaste tegninger med rørlængder, dimensioner og isoleringstykkelser (Energistyrelsen, 2026). Den gamle rapport er penge værd, hvis den kan findes.

Vurderingen koster mere. ABF anslog i 2024 ofte 10.000 til 30.000 kr. for en valuarvurdering, og med 42 måneders gyldighed betyder det i praksis en udgift cirka hvert tredje år i stedet for hvert år (ABF, 2024).

Hvem der betaler energimærket, afgøres af skellene. I etageejendomme med vandrette skel mærkes hele bygningen, og foreningen betaler. I tæt/lav bebyggelse med lodrette skel mærkes hver bolig for sig, og her betaler den enkelte andelshaver (ABF, tilgået 2026).

Udløbsdatoer er data, ikke hukommelse

Tre datoer afgør, om grundlaget holder næste gang en bolig skifter hænder: hvornår energimærket udløber, hvornår valuarvurderingen udløber, og hvornår ejendommen sidst blev besigtiget. Ingen af dem ændrer sig af sig selv, og ingen af dem giver besked.

Der er samtidig to slags dokumentation i spil, og de tæller hver sit sted. Investor kan ikke opkræve leje for en individuel forbedring, som den enkelte andelshaver har udført eller overtaget, og den slags forbedringer holdes derfor ude af ejendommens værdi (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 5, stk. 4, nr. 4).

De tæller til gengæld i prisen på den enkelte bolig, sammen med andelen af foreningens formue og boligens vedligeholdelsesstand (andelsboligforeningsloven § 5, stk. 1). De fælles forbedringer skal valuaren have oplyst med både årstal og udgift (bilag 1, § 12, stk. 2). En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Andelo henter ikke energimærket automatisk, og systemet fastsætter hverken andelskronen eller laver valuarvurderinger. Energimærkningsrapporten lægges ind som dokument i foreningens arkiv med mapper, adgangsstyring, søgning i almindelige ord og log over hvad der er lagt op og fjernet, og i Min Bolig, som er gratis for andelshavere, ligger den enkelte boligs forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder som andelens servicebog, ligesom bilens.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.