Hvor længe gælder en vurdering? Tre regler for andelsboliger

Tre regler styrer, hvor længe en vurdering gælder

Ordet vurdering dækker to forskellige ting i en andelsboligforening, og det er her, forvirringen typisk starter. Valuaren vurderer hele ejendommen; det tal ligger bag andelskronen, der fastsættes på generalforsamlingen, og dermed grundprisen på alle boliger. Vurderingsmanden, nogle siger synsmand, vurderer forbedringer i den enkelte bolig, når den skal sælges.

De to slags vurderinger følger hver deres gyldighedsregler, og reglerne kommer fra hver deres kilde. Valuarvurderingens gyldighed står i andelsboligloven og blev senest ændret i 2024. Fastfrysningen fra 2020 er en undtagelse i samme lov. Forbedringsvurderingers gyldighed står ingen steder; her findes kun branchens kutyme.

Regel	Gælder for	Gyldighed
42-måneders-reglen (2024)	Valuarvurdering af hele ejendommen	Højst 42 måneder gammel, når den lægges til grund for andelsværdien
Fastfrysningen (2020)	Valuar- eller offentlig vurdering, der var gyldig den 1. juli 2020	Uden tidsgrænse, indtil foreningen anvender en nyere vurdering
Kutymen	Vurdering af forbedringer i den enkelte bolig	Ingen lovregel; 6 måneder anses som standard i branchen

Ingen af de tre regler står samlet ét sted i loven. Derfor gennemgår vi dem én ad gangen, med lovhenvisning og datoer, og slutter med det, bestyrelsen konkret skal tjekke i 2026.

42-måneders-reglen: valuarvurderingen må højst være 3½ år gammel

En valuarvurdering er ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, fastsat af en valuar "med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme" (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b). Vurderingen må højst være 42 måneder gammel, når den lægges til grund for andelsværdien.

Grænsen fik sin nuværende længde ved lov nr. 330 af 9. april 2024, der trådte i kraft 15. april 2024. Før da var gyldigheden 18 måneder. Lovændringen fik ingen overgangsregel: kravet gælder vurderingens alder, uanset hvornår den er foretaget. En vurdering fra efteråret 2022, som stod til at udløbe i foråret 2024, kunne derfor bruges helt frem til foråret 2026.

I praksis giver de 42 måneder en fast rytme: ny valuarvurdering mindst hvert tredje år, koblet til regnskabsafslutningen (ABF, tilgået 2026). Andelsværdien fastsættes nemlig på generalforsamlingen, typisk sammen med godkendelsen af årsregnskabet, og på det tidspunkt skal grundlaget være gyldigt (Social- og Boligministeriet, 2025).

Samme lovændring gav foreningerne et fjerde værdiansættelsesprincip: den offentlige ejendomsvurdering reguleret efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d). Valget mellem principperne er en generalforsamlingsbeslutning og et emne for sig.

Fastfrysningen: vurderinger fra før 1. juli 2020 kan fastholdes

Undtagelsen fra 42-måneders-reglen står i andelsboliglovens § 5, stk. 3, og kom ind i loven 1. juli 2020 (lov nr. 819 af 9. juni 2020). En gyldig vurdering foretaget inden den 1. juli 2020 kan fastholdes "i en ubegrænset periode". Det gælder både valuarvurderinger og den offentlige ejendomsvurdering, som for de fleste foreninger er en kopi af 2012-vurderingen (ABF, tilgået 2026).

Ordet gyldig er et selvstændigt krav: en valuarvurdering skulle være under den dagældende grænse på 18 måneder den 1. juli 2020 (ABF, tilgået 2026). En ældre valuarvurdering, fx fra 2017, kan derfor ikke fastholdes.

Fastholdelsen varer dog kun, indtil foreningen "vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier". Ordet anvende er afgørende og bliver ofte overset: det er ikke selve indhentningen af en ny vurdering, der bryder fastfrysningen, men beslutningen om at lægge den til grund. Bruger generalforsamlingen først en nyere vurdering, er muligheden for at vende tilbage til den gamle væk (ABF, tilgået 2026).

Loven stiller to dokumentationskrav. Var en valuarvurdering ikke allerede lagt til grund, skal det dokumenteres med en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring fremlagt på generalforsamlingen, at den er indhentet inden den 1. juli 2020. Og bruges en fastholdt vurdering, skal en note til årsregnskabet oplyse, at andelsværdierne bygger på en fastholdt vurdering (andelsboligloven § 5, stk. 3).

Om fastholdelsen skal fortsætte, er reelt en beslutning, generalforsamlingen står med hvert år, når andelsværdien fastsættes. Overvejer foreningen at slippe den, så regn konsekvensen igennem med revisor eller administrator, før en ny vurdering lægges til grund.

Forbedringsvurderinger har ingen lovbestemt gyldighed

Den tredje regel er den, flest bliver overraskede over: den findes ikke. Andelsboligloven bestemmer, hvordan forbedringer i boligen værdisættes, nemlig til anskaffelsesprisen med fradrag for alder og slitage (§ 5, stk. 13). Men loven siger intet om, hvor længe en vurderingsrapport af forbedringer gælder.

Spørgsmålet er helt konkret for bestyrelser. Et bestyrelsesmedlem i en københavnsk forening spurgte i Min Boligforenings brevkasse: "Vores tidligere vurderingsmand angav en gyldighed på 6 måneder i sin rapport, men den nye gør ikke." Svaret fra valuaren bekræfter hullet: der findes ingen specifik lovgivning på området, men 6 måneders gyldighed anses som standard i branchen (Min Boligforening, brevkasse).

For sælger betyder det to ting. Udløber rapporten, før salget er gennemført, skal der som regel en ny vurdering til, og den koster igen. Og jo ældre rapporten er, desto større er risikoen for, at slid og ændringer ikke er afspejlet, så forbedringerne står for højt og prisen kan blive angrebet ved overdragelsen.

Foreningen kan selv lukke hullet. En fast gyldighedsperiode kan skrives ind i vedtægterne, ligesom afskrivningsmetode og værdisætning af eget arbejde. Uden en vedtægtsbestemmelse afhænger fristen af, hvad vurderingsmanden skriver i den enkelte rapport.

2026 er et udløbsår: 2022- og 2023-vurderinger rammer grænsen nu

Regn selv efter: en valuarvurdering fra 1. januar 2023 udløb 1. juli 2026. Vurderinger foretaget i løbet af 2022 og 2023 udløber løbende mellem juli 2025 og juni 2027. Foreninger, der strakte deres vurdering, da loven i 2024 forlængede gyldigheden fra 18 til 42 måneder, rammer altså grænsen netop nu.

Danmark har 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026), og enhver af dem, der bruger valuarprincippet, står med den samme opgave: kend datoen, og planlæg fornyelsen.

At vente for længe har en dokumenteret pris. I Min Boligforenings brevkasse beskriver en valuar en forening, der ikke løbende havde fået ny valuarvurdering. Ejendommens værdi viste sig at være betydeligt højere, end bestyrelsen antog, og forskellen var ca. 130.000 kr. pr. andel, penge som andelshaverne manglede både ved salg og ved belåning af andelen (Min Boligforening, brevkasse).

Ansvaret peger samme sted hen. Venter foreningen op til 3½ år mellem vurderingerne, skal bestyrelsen selv løbende tage stilling til, om ejendommens værdi har ændret sig. Et væsentligt fald i formuen udløser krav om en ny beregning af andelsværdien, og en pris over loftet er en ulovlig overpris (Social- og Boligministeriet, 2025).

Det skal bestyrelsen tjekke og beslutte nu

1. Find datoen og metoden. Vurderingsdatoen står i vurderingsrapporten, og værdiansættelsesprincippet skal fremgå af noten til årsregnskabet. Er I i tvivl, så spørg administrator eller revisor.
2. Regn udløbet ud. Vurderingsdato plus 42 måneder. Læg fornyelsen ved regnskabsafslutningen, så generalforsamlingen kan fastsætte andelsværdien på et gyldigt grundlag (ABF, tilgået 2026).
3. Tjek, om foreningen bruger en fastholdt vurdering. Så gælder ingen udløbsdato, men noten i årsregnskabet skal være på plads, og beslutningen om at fastholde eller slippe hører hjemme på generalforsamlingen (andelsboligloven § 5, stk. 3).
4. Afklar regnskabskadencen med revisor. Står ejendommen til dagsværdi i årsregnskabet, kan revisor bede om en nyere vurdering, end 42-måneders-reglen kræver.
5. Saml dokumentation for foreningens forbedringer. Nyt tag, altaner eller vinduer udført efter vurderingen kan lægges til ejendommens værdi (andelsboligloven § 5, stk. 4), men kun hvis de kan dokumenteres. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.
6. Fastlæg praksis for forbedringsvurderinger ved salg. Beslut, om der skal stå en gyldighedsperiode i vedtægterne eller i foreningens vejledning for køb og salg, så sælgere kender fristen, før de sætter til salg.

Punkterne er ikke kun jura; de er også kommunikation. Andelshavere, der kender udløbsdatoen og reglerne, stiller roligere spørgsmål på generalforsamlingen.

Andelo holder dokumentationen klar, når vurderingen udløber

Andelo laver ikke valuarvurderinger og fastsætter ikke andelskronen; det er valuarens og generalforsamlingens arbejde. Men to af de tre regler i denne guide er i praksis dokumentationsregler, og der hjælper systemet konkret.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer løbende med kvitteringer og billeder, og systemet beregner, hvad forbedringerne er værd i dag, efter ABF's afskrivningskurver, som de er implementeret i Andelo. Dokumentationen ligger samlet pr. bolig, andelens servicebog, klar den dag boligen skal sælges.

Udløber en vurderingsrapport efter kutymens 6 måneder, starter den næste vurdering derfor ikke forfra. Vurderingsmanden ser boligens forbedringer med dokumentation, inden han kommer, og når rapporten er godkendt og indsigelsesfristen udløbet, låses den automatisk og kan ikke ændres bagefter.