Forbedring eller vedligeholdelse i andelsboligen?

Loven sætter skellet: forbedringer må lægges oven i prisen, vedligeholdelse må ikke

Prisen på en andelsbolig er lovreguleret. Efter andelsboliglovens § 5 må sælger højst kræve andelens del af foreningens formue plus værdien af forbedringer, inklusive særligt tilpasset inventar, med et muligt tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstanden (Andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020). Det kaldes maksimalprisen.

Forbedringer værdiansættes efter lovens § 5, stk. 13: anskaffelsessummen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder og slitage. Står der ikke andet i foreningens vedtægter, skal forbedringerne fastsættes efter ABF's afskrivningskurver (Vejledning til køber, Social- og Boligministeriet, marts 2025). Det gælder for andelsboligforeninger i København såvel som i resten af landet.

Vedligeholdelse kan derimod aldrig lægges oven i prisen. Boligens stand tæller kun med, hvis den afviger væsentligt fra det sædvanlige: væsentligt bedre stand kan give et tillæg, væsentligt dårligere et fradrag (samme vejledning).

Grænsen er ikke teori. Kræver sælger mere end maksimalprisen, kan det straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder efter lovens § 15, og køber kan kræve overprisen tilbagebetalt i op til 3 år fra det tidspunkt, hvor kravet blev kendt eller burde være kendt, efter lovens § 16 og forældelsesloven (Social- og Boligministeriet, marts 2025).

Forskellen ligger i om boligen har fået noget den ikke havde før

Tommelfingerreglen er enkel. Har boligen fået noget nyt og blivende, er det en forbedring. Er noget eksisterende bare holdt i stand, er det vedligeholdelse. Et nyt massivt parketgulv er en forbedring med 30-årig afskrivning, mens lamelparket afskrives over 20 år. Slibning og lakering af det gamle gulv er vedligeholdelse og har ingen værdi ved salg (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

I tvivlstilfælde slår man op i ABF's forbedringskatalog. Kataloget fordeler 149 typer arbejde på 13 grupper, fra vægge og gulve til el, varme og VVS, og angiver for hvert arbejde om det er forbedring, tilpasset løsøre, løsøre eller ekstraordinær opretning, eller vedligeholdelse uden værdi, og hvilken kurve det afskrives efter (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Det er ABF's standard; foreningens egne vedtægter kan fravige det.

Kataloget rummer flere nuancer end ja og nej. Maling og hvidtning har ingen værdi. Glasvæv på væggene er en forbedring med 20-årig kurve, men almindelig malerbehandling af det regnes som vedligeholdelse; specialmaling kan dog indgå i forbedringsværdien (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note I).

Skimmelsanering er som udgangspunkt vedligeholdelse. Første gangs afslibning af et gammelt gulv er hverken det ene eller det andet, men "ekstraordinær opretning" med 5-årig kurve (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Løsøre er den tredje kasse: ting der kan tages med uden indgreb i boligen. Løsøre indgår ikke i maksimalprisen og værdiansættes i handel og vandel, altså til markedspris (ABF's forbedringskatalog, note F).

Nyt køkken er en forbedring, men hvidevarerne er det ikke

Køkkenet er feltets klassiker, fordi det rammer flere kategorier på én gang. Selve køkkenet, det vil sige skabe og bordplade, er en forbedring og afskrives efter den 20-årige kurve (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Kataloget bemærker, at der efter omstændighederne kun kan blive tale om delvis forbedring.

Hårde hvidevarer er ikke en forbedring. Indbyggede hvidevarer regnes som tilpasset løsøre med 10-årig kurve, fritstående som almindeligt løsøre til markedspris (ABF's forbedringskatalog, noter E og F). En emhætte med aftræk er tilpasset løsøre og forudsætter sin egen lovlige aftrækskanal.

Regnestykket ser sådan ud. Et køkken med skabe og bordplade købt for 120.000 kr. er efter 10 år nedskrevet til 63 % på den 20-årige kurve, altså 75.600 kr. (ABF's afskrivningskurve-vejledning, 2022). Køber du en andelsbolig med nyere køkken, overtager du med andre ord en værdi, der falder år for år.

Afskrivning: værdien falder efter faste kurver, men sjældent til nul

Kataloget bruger syv kurver: 5, 10, 20, 30 og 50 år samt kategorierne "ingen afskrivning" og "0 år" (ABF's forbedringskatalog, november 2025). "0 år" betyder, at arbejdet ingen værdi har ved salg. "Ingen afskrivning" bruges om bygningsdele, der holder lige så længe som ejendommen, fx nedtagne eller nyopsatte vægge.

Kurverne er som hovedregel ikke rette linjer. Værdien falder langsomt de første år og hurtigere til sidst, og de tegnede kurver ender ved 10 %: en restværdi forbedringen beholder, så længe den er en del af boligen (ABF's afskrivningskurve-vejledning, 2022). Undtagelsen er den 50-årige kurve for altaner i tung, støbt konstruktion, som kataloget kræver afskrevet lineært (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Bestyrelsen godkender den endelige pris og kan lægge sig lidt over eller lidt under kurven, hvis en forbedring er bedre eller ringere end normalt. Vurderingen bør ende på et rundt tal, og en opgørelse af forbedringsværdier gælder som udgangspunkt op til 6 måneder på grund af løbende slitage (ABF's afskrivningskurve-vejledning, 2022). En egen guide gennemgår, hvordan restværdien af en forbedring beregnes.

Eget arbejde tæller også med. Værdien opgøres efter de timer en faglært svend ville bruge på opgaven, med ABF's vejledende timesats: 241 kr. pr. time i København og 214 kr. pr. time i resten af landet i 2026 (ABF's vejledende timesatser, 2026). Satserne reguleres hvert år ultimo marts efter Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks (ABF's forbedringskatalog, note S).

Dokumentationen afgør hvad du får med: kvitteringer, billeder og datoer

Dokumentation er ikke et formkrav i loven, men den afgør i praksis, hvad du får med ved salg. Fire ting bærer en forbedringssag:

• kvittering eller faktura med beløb og dato
• bestyrelsens skriftlige godkendelse
• eventuelle tilladelser fra kommune eller attester fra autoriseret håndværker
• billeder før og efter arbejdet

Anmeldelsen kommer først. Efter ABF's standardvedtægter skal forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger før, de sættes i gang, og bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger, hvis arbejdet vil medføre væsentlige gener (ABF: Forandringer og forbedringer i boligen). Kræver arbejdet byggetilladelse, skal tilladelsen vises til bestyrelsen, før arbejdet går i gang.

Datoen er lige så vigtig som beløbet. Afskrivningen regnes fra arbejdets alder, så uden dato kan hverken bestyrelse eller vurderingsmand placere forbedringen rigtigt på kurven. Bestyrelsen har samtidig pligt til at kontrollere prisen, inklusive forbedringerne, før en overdragelse godkendes (Social- og Boligministeriet, marts 2025).

Er en forandring aldrig anmeldt, kan det koste. Bestyrelsen må da vurdere, om den ville have gjort indsigelse, og kan i givet fald fastsætte et fradrag for at føre boligen tilbage til lovlig stand (ABF's forbedringskatalog, note M).

Mistede kvitteringer betyder ikke at forbedringerne er tabt

Spørgsmålet om de manglende papirer er et af feltets mest gentagne, og svaret står direkte i ABF's forbedringskatalog, note L: "Det er ikke et krav, at andelshaver skal kunne fremvise en faktura. Kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering."

En konkret vurdering betyder i praksis, at en vurderingsmand, nogle steder kaldet synsmand, gennemgår boligen og skønner, hvad forbedringerne er værd i dag. Et skøn bygger på det, der kan ses og sandsynliggøres. Billeder, kontoudtog, gamle overdragelsesaftaler og bestyrelsens arkiv over anmeldte forandringer kan alle støtte det.

Én type arbejde har et hårdere krav. El- og VVS-arbejde, der skal udføres af en autoriseret håndværker, kræver dokumentation for lovligheden, fx en el- eller VVS-attest (ABF's forbedringskatalog, note L). Mangler regningen for fx gulvvarme eller en totalomlægning af el, kræver kataloget, at arbejdet er godkendt af en autoriseret installatør.

Konklusionen er dobbelt. Mistede kvitteringer koster sjældent hele værdien, men de flytter afgørelsen fra dine papirer til et skøn. Skønnet kan du ikke styre. Dokumentationen kan du.

Andelens servicebog: dokumentation der følger boligen, ikke ejeren

Boligens offentlige data i BBR registrerer areal, anvendelse og byggeår. Hvad der er lavet inde i boligen, findes derimod typisk kun i ringbind, indbakker og hukommelsen hos skiftende ejere og bestyrelser. Ved hvert salg starter dokumentationen forfra.

Der findes et bedre princip, og de fleste kender det fra bilen. Ligesom bilens servicebog samler værkstedshistorikken ét sted, samler andelens servicebog boligens forbedringshistorik: hvad der er lavet, hvornår, af hvem, med kvitteringer, tilladelser og billeder.

Tanken er ikke ny. EU's bygningsdirektiv pålægger medlemslandene at indføre renoveringspasset, "en individuelt tilpasset køreplan for en gennemgribende renovering", senest den 29. maj 2026, til frivillig brug for bygningsejerne (direktiv (EU) 2024/1275). Andelens servicebog er samme tanke, anvendt på den enkelte andelsbolig.

Princippet gælder hele vejen op. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. For den enkelte bolig betyder det, at en pris bygget på udokumenterede forbedringer ender som et skøn i stedet for en beregning.

Det problem er Andelo bygget til at løse. I Min Bolig, der er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og værdien beregnes løbende efter ABF's kurver. For el- og VVS-arbejde beder systemet automatisk om bekræftelse fra en autoriseret håndværker.

Andelos register omfatter alle andelsboligforeninger registreret i CVR, 8.400+ foreninger (Andelo-registret, 2026), så dokumentationen knyttes til den rigtige forening og bolig fra første dag.