Hvad er en altan værd i en andelsbolig?

Ejerbolig-tal gælder ikke for en andelsbolig

Meget af det, man kan læse om altaners værdi, handler om ejerboliger, hvor en altan kan hæve salgsprisen med mere, end den kostede. Den logik gælder ikke i en andelsbolig. Her sætter loven et loft over prisen, og loftet tager ikke hensyn til efterspørgsel.

Ved salg af en andelsbolig må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og boligens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboliglovens § 5, stk. 1). Det kaldes maksimalprisen. Altanen hører til posten forbedringer, og den opgøres for sig.

Konsekvensen ved at bryde reglen er kontant. Køberen kan kræve en betalt overpris tilbage (andelsboliglovens § 16, stk. 3), og den, der sælger til overpris, kan straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder (§ 15, stk. 3). Det er derfor ikke en detalje, om altanen er prissat efter reglerne.

Altanens værdi er anskaffelsesprisen minus afskrivning

Reglen står i andelsboliglovens § 5, stk. 13: Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Anskaffelsesprisen er den reelle omkostning, tillagt værdien af eget arbejde (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025).

Anskaffelsesprisen dækker hele projektet. Udgifter til arkitekt, ingeniør og anden byggeteknisk bistand lægges til prisen for selve arbejdet (ABF's forbedringskatalog, note B, 2025). For større projekter som tilbygninger nævner kataloget desuden, at afledte omkostninger såsom stillads kan tages med, fordi de er en naturlig del af projektet (ABF's forbedringskatalog, note A, 2025).

Afskrivningen følger i praksis ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve. Erhvervsstyrelsen ophøjede begge til branchenorm den 1. maj 2019, så de gælder, når foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025). Katalogets nyeste udgave fra november 2025 dækker 149 forbedringskategorier fordelt på 13 grupper.

En støbt altan afskrives over 50 år, en let over 30

ABF's forbedringskatalog (november 2025) har to altankategorier. En altan i tung konstruktion (støbt) afskrives over 50 år, og en altan i let konstruktion afskrives over 30 år. Begge er markeret som arbejder, der skal anmeldes til bygningsmyndighederne.

De to typer afskrives forskelligt. For den støbte altan kræver kataloget lineær afskrivning, så værdien falder jævnt over de 50 år (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Den lette altan følger ABF's afskrivningskurve, der falder langsomt de første år og hurtigere til sidst (ABF's afskrivningskurve, 2022). Begge ender på en restværdi på 10 % af anskaffelsesprisen, som fastholdes, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF's afskrivningskurve, 2022). En altan bliver altså aldrig helt værdiløs i regnestykket.

Kurverne er vejledende. Bestyrelsen, der godkender salgsprisen, kan lægge sig lidt over eller under kurven, hvis altanen er bedre eller ringere end normalt, og værdien bør ende på et rundt tal (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Altandøren har ikke sin egen kategori i kataloget. Etableres døren som en del af altanprojektet, kan den behandles som en del af projektets samlede anskaffelsespris. Det nærmeste selvstændige emne i kataloget er nyt dørhul i bærende væg udvendig, som afskrives over 30 år og også kræver anmeldelse til bygningsmyndighederne (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Sådan ser regnestykket ud i kroner

Et eksempel: Du fik i 2016 sat en støbt altan op for 130.000 kr. inklusive montering og rådgivning, og du sælger i 2026. Altanen er 10 år gammel, og en støbt altan afskrives lineært over 50 år til en restværdi på 10 %, så efter 10 år er restværdien 82 %, og altanen kan medregnes med cirka 107.000 kr. (ABF's afskrivning, sådan som Andelo regner den, 2026).

Var det i stedet en altan i let konstruktion til 90.000 kr., afskrevet over 30 år efter ABF's kurve, ville restværdien efter 10 år være 69 %, altså cirka 62.000 kr. (ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem, 2026).

Til sammenligning viser ABF's eget regneeksempel en carport på den 20-årige kurve med en restværdi på 63 % efter 10 år (ABF's afskrivningskurve, 2022).

Vær opmærksom på slitage. Afskrivning efter alder er udgangspunktet, men er altanen i dårlig stand, kan værdien nedsættes mere, end alderen tilsiger (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025). Omvendt kan bestyrelsen give et tillæg, hvis standen er væsentligt bedre end gennemsnittet i foreningen (ABF's forbedringskatalog, note J, 2025).

Uden dokumentation bliver værdien et skøn

Der er ikke krav om, at du kan fremvise en kvittering, for at altanen kan tælle med. Men kan der ikke fremvises en faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF's forbedringskatalog, note L, 2025). I praksis betyder det et skøn, og uden bevis for anskaffelsesprisen er det svært at forsvare et højt beløb.

Kvitteringer er samtidig dit bevis, hvis prisen senere bliver anfægtet i en overprissag (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025). Mange foreninger får desuden en vurderingsmand til at gennemgå forbedringerne inden salget, og en opgørelse af forbedringsværdier gælder som udgangspunkt i op til 6 måneder (ABF's afskrivningskurve, 2022).

For en altan er tre papirer afgørende: fakturaen for hele projektet, byggetilladelsen eller anmeldelsen til kommunen og foreningens godkendelse. Forandringer skal anmeldes til bestyrelsen efter § 10 i ABF's standardvedtægter. Er det ikke sket, vurderer bestyrelsen, om den ville have gjort indsigelse, hvis forandringen var anmeldt korrekt, og kun i så fald kan der fastsættes et fradrag for at føre boligen tilbage til oprindelig og lovlig stand (ABF's forbedringskatalog, note M, 2025).

Har du selv bygget dele af projektet, kan eget arbejde medregnes efter ABF's vejledende timesats. I 2026 er satsen 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet, opgjort efter den tid, en faglært svend ville bruge på arbejdet (ABF, 2026).

Fælles altaner tæller i andelsværdien, ikke som din forbedring

Hvem der har betalt, afgør regnestykket. En altan sidder uden for boligens fire vægge og hører som udgangspunkt til foreningens ejendom, men afgrænsningen følger, hvem der har betalt for og ejer forbedringen (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025).

Har foreningen betalt altanerne som et fælles projekt, indgår værdien i foreningens formue og dermed i andelsværdien for alle. Ministeriets vejledning bruger selv eksemplet: Sætter foreningen altaner på ejendommen efter en valuarvurdering, kan forbedringsværdien lægges til vurderingen (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025). Så er altanen betalt af fællesskabet, og du kan ikke også tage den som din egen forbedring.

Har du selv betalt din altan, for eksempel i et altanprojekt, hvor hver andelshaver betalte sin egen, er den din forbedring og følger katalogets kurver og dokumentationskrav som beskrevet ovenfor.

Det kan du gøre inden salget

Find dokumentationen frem i god tid:

• fakturaen for altanprojektet
• byggetilladelsen eller anmeldelsen
• foreningens godkendelse
• gerne tegninger og fotos

Ligger papirerne klar, er der mindre at diskutere for både bestyrelse, vurderingsmand og køber.

Saml det ét sted, og hold det opdateret, når du laver nye forbedringer. Det er tanken bag andelens servicebog: en samlet, løbende dokumentation af boligens forbedringer, på samme måde som bilens servicebog samler bilens historik.

Andelo tilbyder det gratis for andelshavere. I Min Bolig registrerer du forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, og systemet beregner løbende, hvad de er værd efter ABF's kurver. Så ligger dokumentationen for altanen klar den dag, du skal sælge.