Må foreningen oplyse, hvad andelene er solgt for?

Salgsprisen er en personoplysning, også når den kun står i et regneark

Et beløb er bare et tal. Det er koblingen til en adresse, der gør det til en oplysning om et menneske.

Personoplysninger er enhver form for information om en identificeret eller identificerbar fysisk person, og en person kan identificeres indirekte, blandt andet gennem lokaliseringsdata (databeskyttelsesforordningen, forordning (EU) 2016/679, artikel 4, nr. 1). I en opgang med for eksempel tolv boliger er adressen personen.

Datatilsynet strammer den yderligere: en oplysning er også en personoplysning, når koblingen kun kan ske ved hjælp af oplysninger fra andre kilder, og selv om de kilder er utilgængelige for foreningen (Datatilsynet, FAQ for små foreninger, 2026).

ABF siger det kort. En personoplysning er enhver form for information om en identificérbar person, og alle andelsboligforeninger behandler personoplysninger, primært om medlemmerne, men også om husstandsmedlemmer, personer på venteliste og fremlejetagere (ABF, tilgået 2026). Det er den valgte bestyrelse, der skal sørge for, at reglerne bliver overholdt.

Det er derfor ikke kun salgspriser, det handler om. Foreningen behandler personoplysninger hver gang den registrerer en forbedring, en vurdering, en klage eller en handel. Datatilsynet beskriver begrebet som så bredt defineret, at foreningen som regel behandler personoplysninger, så snart den kommer i kontakt med oplysninger om andre (Datatilsynet, FAQ for små foreninger, 2026).

Reglerne følger oplysningen, ikke systemet. Et regneark på kassererens private computer er også en behandling, og foreningen skal sikre passende og tilstrækkelig sikkerhed, når personoplysninger opbevares dér (Datatilsynet, FAQ for små foreninger, 2026).

Andelsboliger står ikke i noget offentligt prisregister, sådan som huse gør

Her ligger den forveksling, der får bestyrelser til at tro, at priserne alligevel er offentlige.

Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning, altså mod kreditorer, der gør krav gældende (tinglysningsloven, LBK nr. 285 af 31. januar 2026, § 1). Et hussalg efterlader derfor et tinglyst dokument i tingbogen.

Formålet med tinglysningens digitale register er blandt andet at være grundlag for formidling af tinglysningsoplysninger til offentligheden og for udarbejdelse af statistik (samme lov, § 50 a). Oplysningerne er tilgængelige for enhver, også gennem den offentlige informationsserver OIS (samme lov, § 50 c, stk. 2 og 3).

En andel er ikke fast ejendom. Kun pant og retsforfølgning i andelen skal tinglyses for at være beskyttet, og det sker i Andelsboligbogen (samme lov, kapitel 6 b og § 50, stk. 2, jf. § 42 j, stk. 1). Selve handlen bliver ikke tinglyst.

Konsekvensen er til at tage og føle på: prisen på naboens andel står ikke i et offentligt tilgængeligt register, sådan som et hussalg gør. Foreningens egen registrering er kilden, og den er ikke hentet fra et offentligt register.

Forskellen har betydning for juraen. Datatilsynet fastslog i en sag om CVR-data, at oplysninger indhentet fra offentligt tilgængelige registre som udgangspunkt lovligt kan offentliggøres (Datatilsynet, nyhed om afgørelse af 13. august 2018). Den slutning gælder oplysninger derfra. Den kan ikke lånes til tal, foreningen selv har skrevet ned.

Og selv tinglysningsoplysninger er ikke frit stillet. De må ikke bruges til andre formål end de opremsede, blandt andet overdragelse, forsikring, retsforfølgning, belåning og kreditvurdering (samme lov, § 50 c, stk. 9).

Bestyrelsen skal kende prisen og indberette den efter salget

Bestyrelsen har allerede lov til at kende tallet. Grundlaget er en pligt, ikke et samtykke.

Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse, og bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger det tilladte, altså den maksimalpris loven sætter (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer, § 6, stk. 6, jf. § 5). Uden kendskab til prisen kan bestyrelsen ikke løfte den opgave.

Bestyrelsen skal desuden påse, at der løbende sker en vurdering af foreningens økonomiske situation, herunder af likviditeten og af udviklingen i egenkapital og andelspriser (samme lov, § 6 c, stk. 1, nr. 6). Prisudviklingen er altså noget, bestyrelsen har pligt til at følge.

Efter salget kommer en indberetning. Når overdragelsesaftalen er underskrevet af køber og godkendt af bestyrelsen, skal foreningen for hvert enkelt salg indberette seks nøgleoplysninger til Social- og Boligstyrelsens elektroniske nøgleoplysningssystem for andelsboliger, andelsboliginfo.dk (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 10, stk. 1).

De seks er foreningens CVR-nummer, andelens adresse, boligens andelsværdi, boligafgiften, salgsprisen og datoen for bestyrelsens godkendelse (samme bekendtgørelse, bilag 2). Fristen er senest 30 dage efter udløbet af det kvartal, hvor andelsboligen er solgt (samme bekendtgørelse, § 10, stk. 2).

Læg mærke til, hvad der ikke står på den liste. Sælgers navn er ikke blandt de seks. Selv den lovpligtige indberetning holder sig til adresse og beløb.

Behandling er lovlig, når den er nødvendig for at overholde en retlig forpligtelse, som påhviler den dataansvarlige (databeskyttelsesforordningen, artikel 6, stk. 1, litra c). Det grundlag rækker så langt, som pligten rækker. Det rækker ikke til opslagstavlen.

Køber har krav på tallene, naboen har ikke

Forskellen er ikke hemmelighedskræmmeri. Den følger af, hvem der har brug for oplysningen til noget.

Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere op til ni dokumenter og nøgleoplysninger til køber, blandt andet vedtægter, årsregnskab, budget, generalforsamlingsreferat, energimærkning og de to nøgleoplysningsskemaer (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1). To af de ni gælder kun betinget: vedligeholdelsesplanen, hvis en sådan findes, og erklæringen om væsentlige ændringer, hvis der er sket sådanne.

Fristerne for de to skemaer er ikke ens. Foreningens eget skema skal udleveres senest 10 arbejdsdage efter anmodningen (samme bekendtgørelse, § 7, stk. 1). For salgsskemaet regnes de 10 arbejdsdage først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget sælgers dokumentation for forbedringer og tilpasset løsøre (samme bekendtgørelse, § 7, stk. 2).

Bruges en professionel vurderingsmand, løber fristen fra vurderingsrapporten foreligger, og foreningen skal sørge for, at rapporten bliver udarbejdet uden ugrundet ophold (samme bekendtgørelse, § 7, stk. 3). Kæden starter altså hos sælger, ikke i foreningens kalender.

Her opstår den fælde, de færreste ser komme. Datatilsynet skriver, at generalforsamlingsreferater i nogle situationer skal videregives, for eksempel til mulige købere, og at foreningen derfor under udarbejdelsen skal overveje, hvilke personoplysninger det er nødvendigt at medtage (Datatilsynet, GDPR-univers for små foreninger, trin 2, 2026).

Skriver I adresse og beløb ind i referatet, følger de med ud af huset hver eneste gang nogen sælger de næste mange år.

Internt og eksternt er heller ikke det samme. Et referat uden personsager kan ligge på en hjemmeside, kun beboerne har adgang til, men bør efter Datatilsynet ikke ligge frit tilgængeligt (samme kilde).

ABF går videre om bestyrelsesreferater. Det er generelt ikke ABF's anbefaling at dele dem, fordi det ofte kræver to referater for ikke at dele personoplysninger i strid med reglerne (ABF, tilgået 2026).

Samtykke er sidste udvej, ikke første greb

Mange bestyrelser springer direkte til samtykke. Datatilsynet vender rækkefølgen om.

Der skal kun indhentes samtykke, hvis der ikke findes et andet lovligt grundlag, og foreningen skal altid vælge det grundlag, der passer bedst til situationen (Datatilsynet, GDPR-univers for små foreninger, trin 2, 2026). Findes grundlaget i loven eller i driften, er samtykke ikke svaret.

Kravene er skarpe. Et samtykke skal være frivilligt, specifikt, informeret og utvetydigt, og alle fire betingelser skal være opfyldt (databeskyttelsesforordningen, artikel 4, nr. 11; Datatilsynet, Vejledning om samtykke, maj 2021).

Frivilligheden er det svage led i en lille forening. Et samtykke anses ikke for frivilligt, hvis den, oplysningerne handler om, ikke har et reelt eller frit valg, og enhver form for upassende pres gør samtykket ugyldigt (Datatilsynet, Vejledning om samtykke, maj 2021).

En forening kan godt bede sine medlemmer om samtykke, så længe et nej ikke får negative konsekvenser. Tilsynet anbefaler samtidig at overveje, om et andet grundlag passer bedre til opgaven (samme vejledning).

Og et samtykke holder kun, så længe det står ved magt. Den, oplysningerne handler om, kan når som helst trække det tilbage, og det skal være lige så let at trække tilbage som at give (Datatilsynet, Vejledning om samtykke, maj 2021). Opbevaring er også en behandling, så den skal ophøre ved tilbagekaldelsen.

Bygger jeres prisliste på samtykke fra syv naboer, har I en liste, der kan falde fra hinanden mandag morgen.

Sådan viser I prisniveauet uden at udstille den enkelte

Start et andet sted end i handlerne. Tallet, folk beder om, ligger i regnskabet.

Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet oplyse andelens værdi på statusdagen, altså den dag regnskabet gøres op, samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om prisfastsættelsen (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 6, stk. 8). Hvordan den fastsættes, står i andelskronen på generalforsamlingen.

Står der for eksempel i noten, at andelsværdien er 32.500 kr. pr. kvadratmeter, har alle fået prisniveauet, og ingen har fået at vide, hvad nummer 4. th. gik for.

Skal I længere, så gå efter tal, der ikke kan føres tilbage. Efter forordningen bør databeskyttelsesprincipperne ikke gælde for anonyme oplysninger, og om nogen er identificerbar, afgøres ved at tage alle midler i betragtning, der med rimelighed kan bringes i anvendelse (databeskyttelsesforordningen, betragtning 26).

Den test er hårdere, end den lyder. Er der kun to salg på et år, er gennemsnittet af dem ikke anonymt. Resten af opgangen ved godt, hvem der flyttede.

Brug derfor perioder frem for enkelthandler, procentvis udvikling frem for beløb og kvadratmeterpriser frem for adresser. Foreningen må heller ikke behandle flere oplysninger end nødvendigt, det der kaldes dataminimering (databeskyttelsesforordningen, artikel 5, stk. 1, litra c).

Datatilsynet har vist metoden andetsteds: om ventelister bør medlemsnummeret fremgå i stedet for navnet (Datatilsynet, GDPR-univers for små foreninger, trin 2, 2026).

Til sidst: ryd op. Regnskabsmateriale skal opbevares betryggende i 5 år fra udgangen af det regnskabsår, det vedrører (bogføringsloven, LOV nr. 700 af 24. maj 2022, § 12, stk. 1).

For resten er der ingen fast frist. I Datatilsynets eksempel for boligforeninger vurderer foreningen selv, at der kan være et administrativt behov for at gemme oplysningerne 5 år efter en fraflytning, og sletter dem derfor først da (Datatilsynet, GDPR-univers for små foreninger, trin 3, 2026).

Andelo samler foreningens data, uden at gøre dem offentlige

Andelo afgør ikke, hvad jeres forening må offentliggøre. Det gør reglerne og jeres egen vurdering.

Det Andelo gør, er at give oplysningerne et sted at ligge med styr på adgangen: foreningens dokumenter i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, så nogle dokumenter kun bestyrelsen kan se, en log over hvad bestyrelsen har ændret og hvem der gjorde det, og automatisk anonymisering af sælgers kontaktoplysninger i vurderingsforløbet, når fristen er udløbet.

Det, der hører til den enkelte bolig, altså hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad, kalder vi andelens servicebog. De øvrige emner om foreningens data og dokumentation handler om den samme opgave.

Prisen står og falder med dokumentationen, og hvad manglende dokumentation koster ved salg afhænger af, hvad der kan fremvises. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Gennemsigtighed om priser er ikke et spørgsmål om at vise mere. Det er et spørgsmål om at vise det rigtige: niveauet, som alle har brug for, i stedet for handlen, som kun to parter og bestyrelsen har et ærinde med.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.