Vedligeholdelsesplanen der ikke bliver forældet

Det løbende lovkrav gælder kun foreninger stiftet 1. juli 2018 eller senere

Der findes ingen generel lovpligt om en vedligeholdelsesplan for andelsboligforeninger. Det løbende krav er knyttet til stiftelsesdatoen. Er foreningen stiftet den 1. juli 2018 eller senere, skal bestyrelsen påse, at ejendommen vedligeholdes i overensstemmelse med den vedligeholdelsesplan, der senest har været forelagt på generalforsamlingen (andelsboligloven § 6 c, stk. 2, LBK nr. 1281 af 28. august 2020).

Et andet krav rammer bredere. Inden en andelsboligforening indgår aftale om at erhverve en ejendom, skal der foreligge en vedligeholdelsesplan for ejendommen for mindst 15 år regnet fra erhvervelsen (§ 3 b). Den gælder enhver forening, der køber, uanset stiftelsesår. Begge regler kom med lov nr. 555 af 29. maj 2018 og trådte i kraft 1. juli 2018.

For alle andre foreninger, altså langt de fleste, er der ingen pligt til at have en løbende plan. Der er til gengæld pligt til at vedligeholde. Bestyrelsen skal påse, at ejendommen vedligeholdes forsvarligt i overensstemmelse med foreningens budgetter og generalforsamlingens beslutninger (§ 6 c, stk. 1, nr. 5). Uden en plan er det svært at vise, at det sker.

Én undtagelse er værd at kende. Foreninger opført som støttet byggeri er omfattet af Byggeskadefonden for støttet byggeri og har pligt til at udarbejde en driftsplan. For øvrige foreninger findes der ikke et driftsplan-krav, men ABF anbefaler alle foreninger at få en, uanset opførelsesår og stand (ABF: Byggekrav).

Planen skal dække mindst 15 år og opdateres mindst hvert femte år

Loven sætter to tal for de foreninger, der er omfattet. Bestyrelsen skal påse, at vedligeholdelsesplanen dækker en periode på mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år (andelsboligloven § 6 c, stk. 2, LBK nr. 1281 af 28. august 2020). ABF bruger det samme spænd som anbefaling til alle foreninger (ABF, 2023).

Fem år er en yderfrist, ikke en arbejdsrytme. ABF anbefaler, at bestyrelsen gør planen til et fast punkt blandt de årlige opgaver og bruger den som et aktivt planlægningsværktøj (ABF, 2023). Forskellen mellem de to læsninger afgør, om planen styrer budgettet, eller om den bliver hentet frem hvert femte år og læst med undren.

Planen laves af en byggesagkyndig, typisk en ingeniør eller en arkitekt. Den bygger på en gennemgang af ejendommen, hvor de enkelte bygningsdele vurderes for at se, hvor længe de kan holde, og hvornår de kræver vedligehold eller udskiftning (ABF, 2023). I større ejendomme sker gennemgangen ofte som stikprøver i nogle boliger, mens alle fællesarealer bør gennemgås.

Prisen svinger med foreningens type og størrelse. ABF anslår 10.000-20.000 kr. for en ny drifts- og vedligeholdelsesplan og anbefaler at indhente tilbud fra flere firmaer og at fremlægge forslaget på generalforsamlingen (ABF, 2023). Ved stiftelse kan den byggesagkyndige udarbejde planen i forlængelse af den byggetekniske undersøgelse (ABF: Stiftelse).

En plan der ikke rettes efter et byggearbejde, beskriver en ejendom der ikke findes længere

En vedligeholdelsesplan er et øjebliksbillede. Den beskriver ejendommen, som den så ud den dag, den byggesagkyndige gik rundt, og hvor længe hver bygningsdel forventes at holde derfra (ABF, 2023). Bliver taget skiftet i år tre, er den beskrivelse forkert fra den dag, arbejdet er afleveret.

Fejlen er sjældent, at planen er dårlig. Fejlen er, at ingen skriver tilbage i den. Den bestyrelse, der bestilte planen, er ofte gået ud igen, længe før den næste opdatering skal laves. Den nye bestyrelse arver så et dokument, den ikke selv kender forudsætningerne for, og som ikke fortæller, hvad der siden er sket.

Planen er ikke bindende i sig selv. Foreningen er ikke forpligtet til at udføre præcis det, der står i den (ABF, 2023). Men for foreninger stiftet den 1. juli 2018 eller senere skal bestyrelsen påse, at ejendommen vedligeholdes i overensstemmelse med den plan, der senest har været forelagt på generalforsamlingen (andelsboligloven § 6 c, stk. 2). Den senest forelagte plan er derfor ikke et arkivdokument.

Omkostningen ved en forældet plan er konkret. Uden et retvisende billede kan foreningen ikke afgøre, hvor meget der skal henlægges. ABF beskriver den korrekte fremgangsmåde som at tilrettelægge en samlet plan for vedligeholdelse ved hjælp af vedligeholdelsesplanen, hvor arbejdernes betydning for formuen er afklaret (ABF: Henlæggelser).

Henlæggelserne har deres egen konsekvens for prisen. Efter ABF's standardvedtægter § 30, stk. 3, kan en henlæggelse ikke medregnes ved beregning af andelsværdien, og formålet er netop at holde andelsværdierne stabile, når et større arbejde en dag skal betales (ABF: Henlæggelser).

Det der skal registreres, når en byggesag afsluttes

Når et arbejde er afleveret, findes oplysningerne stadig samlet. Nogle måneder senere ligger de spredt hos en rådgiver, en entreprenør og en tidligere kasserer. Fem ting bør registreres nu:

• hvilken bygningsdel arbejdet omfattede, og hvad der konkret blev udført
• afleveringsdatoen, som både garantiperioder og næste opgave regnes fra
• hvem der udførte arbejdet, med firmanavn, CVR-nummer og kontaktperson
• hvad det kostede, og hvordan det blev finansieret: henlæggelser, lån eller boligafgift
• dokumenterne: entrepriseaftale, byggetilladelse, afleveringsprotokol, el- og VVS-attester, tegninger og fotos før og efter

Dertil kommer tre konsekvenser udadtil, som ingen tredjepart minder foreningen om. Den første er planen selv: posten rettes til udført med ny forventet levetid, og de opgaver, der lå efter den, rykker.

Den anden er BBR. Som ejer af bygningen skal foreningen indberette ændringer på ejendommen til Bygnings- og Boligregistret, for eksempel forbedringsarbejder eller skift af varmekilde (ABF: Byggekrav; ABF: BBR, 2023). Er indberetningen forsætligt eller groft uagtsomt undladt eller urigtig, kan sagen afgøres med et bødeforlæg på højst 5.000 kr. (BBR-loven, LBK nr. 797 af 6. august 2019, §§ 8 og 9).

Den tredje er energimærket. En energimærkning er gyldig i 10 år, men er der efter udarbejdelsen gennemført ændringer, som i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne, er mærkningen ikke gyldig (energimærkningsbekendtgørelsen § 15, 2023). Hvornår en ændring er væsentlig, er ikke defineret, og ABF har i januar 2026 efterlyst en præcisering (ABF, 30. januar 2026).

Datoen har også en pris. Værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen kan lægges til ejendommens værdi i andelsværdiberegningen (andelsboligloven § 5, stk. 4). Social- og Boligministeriet bruger et nyt tag som eksempel: er taget lagt efter valuarens besigtigelse, kan værdien lægges til, indtil en ny vurdering foreligger (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025).

Banken, køberen og nøgleoplysningsskemaet spørger efter planen

Vedligeholdelsesplanen forlader bestyrelsens mapper ved hvert eneste salg. Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere foreningens vedligeholdelsesplan til køber, hvis en sådan er udarbejdet, sammen med den senest udarbejdede energimærkning for ejendommen (bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger mv., § 1, stk. 1, nr. 4 og 5, 2025). Sker udleveringen på papir, kan den begrænses til planens konklusioner, hvis de er dækkende.

Skemaet spørger direkte. Nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen har et afsnit om byggeteknik og vedligeholdelse med fem ja- eller nej-spørgsmål: om der er udarbejdet en plan for vedligeholdelse eller renovering, om der findes en rapport om ejendommens tilstand, om generalforsamlingen har besluttet større arbejder, om der er en plan for finansieringen, og om der er opsparet midler, som kan bruges uden at røre boligafgiften (bilag 1, 2025).

Tallene skal med i samme afsnit. Foreningen skal oplyse vedligeholdelsesudgifter pr. kvadratmeter for tre år, både løbende vedligeholdelse og genopretning, samt ejendommens energimærke fra A til G (nøgleoplysningsskemaets bilag 1, 2025). Vedligeholdelsestallene skal desuden optages som noter til foreningens årsregnskab; det gælder ikke energimærket eller ja- og nej-spørgsmålene (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 3).

Fristen er kort. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaet senest 10 arbejdsdage efter, at en sælgende andelshaver har bedt om det, og oplysningerne skal indberettes til Social- og Boligstyrelsens system på andelsboliginfo.dk (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 6 og § 7). Er svarene ikke klar på forhånd, findes de frem under tidspres.

Banken læser med længe før. Ofte vil et finansieringsinstitut se på, om foreningen har en plan for drift og vedligehold, når der skal ydes lån (ABF, 2023).

Bygningens journal: papirerne overlever den bestyrelse der skabte dem

En byggesag efterlader papirer. En afleveringsdato, en pris, en garantiperiode, et sæt tegninger og en ændret bygningsdel. Foreningen skal bruge dem alle igen, når ejendommen næste gang skal vurderes, belånes eller sælges, og til den tid sidder der som regel andre mennesker i bestyrelsen.

Derfor er det værd at skelne mellem to niveauer. Ejendommens papirer, altså BBR-oplysningerne, vedligeholdelsesplanen, nøgletallene og ejendommens BFE-nummer, som er dens entydige nummer i de offentlige registre, er det, foreningen skal kunne fremvise udadtil. Det kalder vi bygningens journal. Det, der hører til den enkelte bolig, kalder vi andelens servicebog, ligesom bilens.

Tanken er ikke ny. EU's bygningsdirektiv gav medlemslandene frist til den 29. maj 2026 til at indføre renoveringspasset, "en individuelt tilpasset køreplan for en gennemgribende renovering". Ordningen skal være frivillig for bygningsejerne, medmindre medlemsstaten gør den obligatorisk (direktiv (EU) 2024/1275, art. 12). Det er den samme idé på foreningens niveau.

Princippet gælder hele vejen op. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Det gælder både forbedringerne i den enkelte bolig og de arbejder, foreningen udfører på ejendommen efter den valuarvurdering, andelsværdien bygger på.

Skalaen gør det konkret. Andelos register omfatter 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR, og deres ejendomme rummer over 205.000 boligenheder (Andelo-registret, 2026). Hver forening har en ejendom, der skal vedligeholdes, og en dokumentation, der enten findes eller ikke findes, den dag nogen spørger.

Andelo laver ikke vedligeholdelsesplanen. Den skal fortsat udarbejdes og opdateres af en byggesagkyndig. Men papirerne omkring den kan ligge samlet: foreningens dokumenter i ét arkiv med adgangsstyring, søgbart med almindelige ord, med log over hvem der har ændret hvad, og med byggesagens fakturaer sendt til foreningens egen mailadresse og godkendt digitalt.

Det er ikke planen, men alt det planen skal skrives ud fra næste gang.