Hvad bygger valuaren egentlig vurderingen på?

Valuaren regner på ejendommens afkast, ikke på kvadratmeterpriser

Vurderingen skal fastsætte ejendommens skønnede kontante markedsværdi som udlejningsejendom ved en overdragelse fra foreningen til en investor (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018, bilag 1, § 5, stk. 1). Det er en anden opgave end at spørge, hvad andelene sælges for.

Ejendommen skal værdiansættes ud fra et forventet økonomisk afkast, og beregningen skal som udgangspunkt bygge på en DCF-beregning, altså en analyse af pengestrømmen over en årrække. Skønnes driften stabil, kan valuaren i stedet bruge den afkastbaserede model, der regner på ét normalt driftsår (samme bilag, § 6, stk. 1 og 2).

Regnestykket har tre dele: et driftsbudget (§ 7, stk. 1), en leje ansat til den maksimale lovlige leje, dog højst markedslejen (§ 8, stk. 2), og et forrentningskrav, altså den forrentning en investor ville forlange af sin investering, underbygget med referencer (§ 6, stk. 2).

Den gamle metode med at sammenligne handelspriser pr. kvadratmeter kan ikke længere være det primære grundlag. Investorer bruger dem til en grov indikation, og metoden tager ikke højde for driften. Kvadratmeterpriser må indgå som støtte, aldrig stå alene (DE, 2022).

Reglerne kan ikke fraviges ved aftale med rekvirenten eller foreningen (bilag 1, § 1, stk. 2). Hvornår loven overhovedet tillader valuarprincippet, er behandlet i valuar eller offentlig vurdering.

Fire dokumenter kan kun komme fra foreningen

Grundlaget deles i to. Pligten til at indhente ligger hos valuaren, men halvdelen af papirerne findes kun hos foreningen. De sædvanlige dokumenter, fra tingbogsattest og servitutter til energimærke og forsikringsoplysninger, henter valuaren selv (bilag 1, § 12, stk. 2; DE, 2022).

Ejendomsdatarapporten er den billigste post. Den samler omkring 50 offentligt registrerede oplysninger om ejendommen og koster 105 kr. (Erhvervsstyrelsen, tilgået 2026).

Derefter kommer de fire ting, normen kræver ud over de sædvanlige, og som i praksis kun foreningen kan levere: referater af de seneste to års ordinære og ekstraordinære generalforsamlinger, seneste årsregnskab og budget, en eventuel vedligeholdelsesplan, og oplysninger om de fælles forbedringer med angivelse af hvilke der er lavet, hvornår, og hvad de hver især kostede (bilag 1, § 12, stk. 2).

En ting står ikke på listen, selv om mange tror det. Valuaren behøver som hovedregel ikke foreningens vedtægter, fordi de ikke siger noget om driften af ejendommen (DE, 2022).

Rækkefølgen betyder noget for arbejdsbyrden. De tre første punkter ligger i forvejen hos administrator eller revisor. Det fjerde, forbedringsoversigten med år og udgift pr. arbejde, skal foreninger typisk grave frem, og det er sværest at rekonstruere bagud.

Erhvervslejemål og oversete lejeindtægter flytter tallet mest

Har ejendommen udlejede erhvervslokaler, fastsættes lejen for dem efter lejekontrakternes indhold (DE, 2022). Derfor skal selve kontrakterne frem, ikke bare en linje i regnskabet.

Alle mulige lejeindtægter skal med, uanset om foreningen opkræver dem i dag: parkeringspladser, kælderlokaler, gavlreklamer og vaskeri. Kræver det en investering at udnytte en sådan lejereserve, skal omkostningen med i beregningen (DE, 2022).

Erhvervslejen er tit sat lavt af gode grunde, og derfor skal valuaren se kritisk på kontrakterne: er lejen væsentligt lavere end markedslejen og kan reguleres, findes der en lejereserve (DE, 2022).

Reserven kommer ikke med det samme. Er der ikke aftalt andet i lejekontrakten, kan et krav om regulering til markedsleje tidligst få virkning fire år efter lejeperiodens begyndelse, og reguleringen fordeles over fire år med en fjerdedel om året (erhvervslejeloven, LBK nr. 1446 af 9. november 2022, § 4 og § 13, stk. 2 og 4; DE, 2022).

Et sted må valuaren gætte. Dansk Ejendomsmæglerforening skriver, at foreningerne som altovervejende hovedregel ikke har registreret andelshavernes individuelle forbedringer, og at omfanget kan være vanskeligt eller umuligt at få præcise oplysninger om. Så må mulighederne for at forbedre lejemålene skønnes (DE, 2022).

Vedligeholdelsesstanden trækker i begge retninger

Vedligeholdelse er ikke et frit skøn. En udlejningsejendom skal hvert år afsætte penge til vedligeholdelse på en bunden konto, og det er det beløb, valuaren regner med. Er ejendommen omfattet af bindingspligt i Grundejernes Investeringsfond efter en overdragelse til investor, ansættes vedligeholdelsesudgiften til det beløb, der skal afsættes eller indbetales efter lejelovens §§ 119 og 120.

Er den ikke det, bruges § 119-beløbet, og fører ejendommen ingen § 119-konto, bruges beløbet for en sammenlignelig ejendom med en sådan konto (bilag 1, § 11, stk. 1 og 2). Normen henviser fortsat til boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b, men den lov blev ophævet 1. juli 2022 (lov nr. 344 af 22. marts 2022, § 8).

Herfra går det to veje. Skønnes efterslæbet så væsentligt, at en investor ville afsætte mere, forhøjes vedligeholdelsesudgiften til den forventede udgift (§ 11, stk. 3). Er ejendommen i ekstraordinær god stand, og vil en investor indregne sparet vedligeholdelse, kan der medtages et beløb for det (§ 11, stk. 4).

Det er her vedligeholdelsesplanen tjener sig hjem. En plan, der viser hvad der er udført hvornår, og hvad der er afsat til de kommende år, er forskellen på dokumenteret stand og et indtryk fra en rundgang.

To udgiftsposter er derimod bundet til noget uden for foreningen. Administration og vicevært ansættes efter huslejenævnets normtal i kommunen, eller efter tal fra en sammenlignelig kommune hvis der ingen normtal er (bilag 1, § 10, stk. 1). Afviger normtallene væsentligt fra udgifterne for sammenlignelige ejendomme, kan de dokumenterbare udgifter bruges i stedet (§ 10, stk. 2).

Valuaren går ud fra, at BBR passer, og at byggeriet er lovligt

Normen tillader valuaren at lægge en række almindelige forudsætninger til grund, i det omfang andet ikke er oplyst eller fremgår af de indhentede dokumenter. To af dem rammer foreningens egne registreringer: at bygningernes og grundens arealer og deres fordeling er som anført i BBR, og at bygningerne er lovligt opført, indrettet og benyttet (bilag 1, § 5, stk. 3, litra C og D).

Det er ikke en kontrol, men en antagelse, og den bliver kun rykket, hvis papirerne siger noget andet. Er et loftsrum inddraget uden byggetilladelse, eller er et areal aldrig blevet rettet, ligger fejlen stadig i grundlaget.

Pligten er foreningens egen. Ejere af registrerede bygninger og enheder skal meddele oplysninger til brug for registrets drift (BBR-loven, LBK nr. 797 af 6. august 2019, § 4, stk. 1), og overtrædelse straffes med bøde (§ 8), som kommunen kan afgøre med et bødeforlæg på højst 5.000 kr. (§ 9). Lægges to boliger sammen, eller udføres der forbedringsarbejder, skal det indberettes (ABF, tilgået 2026).

En byggesag, der aldrig blev færdigmeldt, er derfor ikke bare et papirproblem. Den påvirker både arealet i registret og forudsætningen om lovlighed, og dermed to led i regnestykket på én gang. Vi har behandlet BBR-arealet og andelens pris og bestyrelsens ansvar i byggesager hver for sig.

Forrentningskravet er et skøn, og derfor skal rapporten kunne efterprøves

Der findes ikke én rigtig afkastprocent for en andelsboligejendom. Forrentningskravet skal underbygges med referencer fra sammenlignelige handler (bilag 1, § 6, stk. 2), men referencerne er svære at finde, og både det og lejens niveau sættes ved skøn.

Det er ikke en påstand, men en offentlig konklusion. Indenrigs- og Boligministeriets evaluering fra februar 2021 fandt rapporterne mere udførlige og gennemskuelige, men kunne ikke med sikkerhed sige, at kravene havde givet mere ensartede værdiansættelser, fordi valuarerne stadig er overladt et skøn.

Selv små udsving i det lejedes værdi eller i forrentningskravet har stor betydning for resultatet. Evalueringen bygger på svar fra 26 valuarer, 16 administratorer og 22 revisorer med en anslået svarrate på 10 til 20 pct. (Indenrigs- og Boligministeriet, 2021).

Fire år senere står problemet stadig. ABF's direktør Jan Hansen sagde i april 2025, at to valuarer kan nå frem til vidt forskellige vurderinger af den samme ejendom, og at begge kan påstå at følge reglerne (ABF, 2025).

Følsomheden er let at regne på. Har en ejendom et driftsafkast på 1,0 mio. kr. om året, giver et forrentningskrav på 3,5 pct. en værdi på 28,6 mio. kr., mens 4,0 pct. giver 25,0 mio. kr. Tallene er valgte, men mekanikken er ikke: en halv procent flytter 12,5 pct. af værdien.

Derfor kræver normen, at rapporten redegør for fastsættelsen af forrentningskravet og referencerne bag det, og angiver værdiansættelsens følsomhed over for ændringer i forrentningskrav og lejeniveauer (bilag 1, § 14, stk. 1, litra m og o). De to afsnit skal bestyrelsen læse først.

Datoen er en skæringsdato, og grundlaget bør kunne fremvises

Forberedelsen har to dele. Den ene er at vælge den rigtige person: kun med Diplom i Vurdering, mindst to års praktisk erfaring med boligudlejningsejendomme, en ansvarsforsikring på mindst 5 mio. kr. pr. krav og indgående kendskab til markedet må man afgive en valuarvurdering (bilag 1, § 3, stk. 1).

Kravet er ikke en formalitet. I T:BB 2021.699 Ø blev en vurdering tilsidesat, fordi den var foretaget af en person, der ikke var valuar, og køberen havde betalt overpris for sin andel (Social- og Boligministeriet, 2025).

Den anden del er datoerne. Vurderingen må højst være 42 måneder gammel, når den lægges til grund, altså tre ordinære generalforsamlinger i træk (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b). Den falder dog bort før tid, hvis foreningen konstaterer, at ejendommens værdi er faldet væsentligt (Social- og Boligministeriet, 2025, punkt 5.1.1).

Hele ejendommen skal genbesigtiges, når seneste besigtigelse er tre år eller mere gammel (bilag 1, § 13, stk. 6). Den tredje dato er selve besigtigelsen, for forbedringer kan kun lægges oven i vurderingen, hvis de er udført bagefter.

Reglerne om hvor længe en vurdering gælder hænger sammen med de tre ure, og de øvrige stykker om vurdering og andelskrone samler resten. En vurdering er et dateret dokument med udløb, ikke et stempel på ejendommen.

Andelo laver ikke valuarvurderinger og fastsætter ikke andelskronen, men grundlaget kan ligge samlet: foreningens dokumenter i ét arkiv med adgangsstyring, og forbedringer i den enkelte bolig registreret med kvitteringer og billeder i Min Bolig, gratis for andelshavere. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.