Fremleje: hvad må du tage i leje?

Fremlejeretten står i vedtægterne, ikke i loven

Lovgivningen regulerer ikke en andelshavers adgang til at fremleje sin bolig. Rammen ligger i foreningens egne vedtægter, og det er dem, der afgør sagen (ABF, 2026). Lejelovens fremlejeregler i §§ 157 og 158 handler om lejere, ikke om andelshavere.

Udgangspunktet i vedtægterne er, at du selv bor der. Andelshaveren er forpligtet til at flytte ind i andelsboligen og benytte den til helårsbeboelse for sig og sin husstand (ABF's standardvedtægter, 10/2014 med ændring 07/2025, § 7, stk. 3).

Fremleje er undtagelsen fra den pligt. Den gælder, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende (§ 7, stk. 4, jf. § 11).

Tre frister mere står i ABF's standardvedtægter § 11, stk. 1 (10/2014 med ændring 07/2025). Du skal normalt have boet i boligen i mindst 6 måneder. Perioden er normalt højst 2 år. Og har du haft boligen fremlejet, skal du bebo den mindst 1 år, før en ny fremleje kan godkendes.

Fremleje kan ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, heller ikke ved svigtende salg (samme bestemmelse). Fremleje er altså ikke en udvej for en bolig, der ikke kan sælges.

"Normalt højst 2 år" er ikke et hårdt loft. Formuleringen åbner for en længere periode, hvis den grund, tilladelsen hviler på, fortsat består (ABF, 2026). Skriver jeres egen vedtægt i stedet "maksimalt to år", er grænsen absolut.

Bestyrelsen godkender fremlejen, men hæfter ikke for lejen

Bestyrelsen skal godkende både fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet, men er ikke ansvarlig for, at lejelovgivningen, herunder reglerne om lejens fastsættelse, overholdes (ABF's standardvedtægter § 11, stk. 1). Ansvaret for lejens størrelse er dit alene.

Bestyrelsen skal have en kopi af lejekontrakten. ABF anbefaler, at den ved gennemgangen ser efter, om kontrakten er tidsbegrænset til netop den periode, tilladelsen dækker (ABF, 2026).

Foreningen er ikke part i aftalen. Den indgås mellem andelshaveren og fremlejetageren, og fremlejetageren har ingen direkte aftale med foreningen (ABF, 2026).

Det har en praktisk konsekvens for pengene. Boligafgiften betales fortsat af andelshaveren, og udebliver den, går foreningens rykker til andelshaveren og ikke til fremlejetageren (ABF, 2026).

Det samme gælder husordenen og posten. Tilsidesætter fremlejetageren husordenen, sendes påbuddet til andelshaveren, og indkaldelser til generalforsamling skal fortsat sendes til dig, fordi det stadig er dig, der er medlem (ABF, 2026).

Vedtægterne kan derimod sige noget om selve lejen. Bestyrelsen skal godkende betingelserne for fremlejemålet (ABF's standardvedtægter § 11, stk. 1), og nogle foreninger har skrevet et beløbsloft direkte ind i vedtægten.

Et sådant loft er et forhold mellem dig og foreningen. Landsskatteretten lagde i en skattesag om lejeværdien ved udlejning til en nærtstående vedtægten til grund, hvor vedtægten forudsatte, at lejen ikke måtte overstige boligafgiften (SKM2021.662.LSR, 11. oktober 2021).

Læs derfor jeres egen vedtægt, før du regner. ABF's standardvedtægter har ingen beløbsgrænse i § 11, men jeres forening kan have en anden tekst, og den gælder ved siden af lejelovens grænser.

Lejeloven sætter rammen for lejen, medmindre ejendommen er taget i brug efter 1991

Lejeloven gælder for leje, herunder fremleje, af hus eller rum (lejeloven, LOV nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer, § 1). Fremlejeforholdet er derfor et almindeligt lejeforhold med de grænser for lejens størrelse, der følger med.

Huslejenævnene behandler en andelshavers udlejning efter reglerne for de mindre ejendomme. Københavns huslejenævn beskriver praksis sådan, at lejen fastsættes på samme måde som for lejemål i ejendomme, der pr. 1. januar 1995 bestod af seks eller færre lejligheder (Københavns Kommune, huslejenævnet, 2026).

Den målestok har et konkret indhold i loven. Lejen må ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, og hvor lejen er reguleret efter § 23 (lejeloven § 32).

§ 23 er den omkostningsbestemte leje: ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et afkast af ejendommens værdi (lejeloven §§ 23-25). Sammenligningsgrundlaget er altså lejemål, hvis leje er regnet ud fra udgifter.

I kommuner uden huslejeregulering gælder det lejedes værdi i stedet, fundet ved sammenligning med tilsvarende boliger i kvarteret (lejeloven § 42, stk. 2; Social- og Boligministeriet, 2026).

Der er en vigtig undtagelse. Er ejendommen taget i brug efter 31. december 1991, kan lejen aftales frit mellem parterne (lejeloven § 54, stk. 1, nr. 1). Tjek derfor ejendommens ibrugtagningsår, før du regner videre.

Din egen boligafgift er ikke facit. Udgifter til udlejers finansiering ved køb af lejligheden, herunder renter og afdrag, samt boligafgift og fællesudgifter har ingen afgørende betydning ved nævnets vurdering af lejen (Gentofte Kommune, huslejenævnet, 2026).

Regnestykket går den anden vej. Først findes niveauet for tilsvarende lejemål, og derefter lægges der tillæg på for generelle og individuelle forbedringer (Gentofte Kommune, huslejenævnet, 2026).

Forbedringer kan løfte lejen, men kun dem du kan dokumentere

Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi (lejeloven § 128, stk. 1). Det er her, dine egne forbedringer kommer ind i lejen.

Størrelsen er bundet til udgiften. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, og dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende (§ 128, stk. 2).

Udgifterne skal desuden reduceres med opnåede rabatter, tilskud til arbejdets gennemførelse og sparet vedligeholdelse (Social- og Boligministeriet, 2026). Alt sammen er tal, der skal kunne fremvises.

Uden bilag findes udgiften ikke. Et nyt bad fra 2019 uden faktura er ikke et beløb i nævnets øjne. Det er et pænt badeværelse. Nævnet besigtiger boligen, før det afgør, om der er udført forbedringer, som kan give tillæg (Gentofte Kommune, huslejenævnet, 2026). Derfor er det de samme fem papirer, sådan dokumenterer du dine forbedringer handler om, der afgør sagen.

Møbler er ingen genvej. Udstyr indgår i sammenligningen efter § 32, og udlejer du møbleret, skal du vedlægge en inventarliste, når du beder huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse (Københavns Kommune, huslejenævnet, 2026). Loven fastsætter ingen sats for møbler.

Det er samme papirbunke som ved salg. Prisen ved overdragelse må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 1).

To regelsæt, samme kvittering. Kan du ikke dokumentere forbedringen, kan du hverken lægge den på lejen eller på prisen. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

En forhåndsgodkendelse låser tallet, før lejeren flytter ind

Inden andelshaveren med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed træffer beslutning om at udleje boligen, kan huslejenævnet træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves (lejeloven § 132, stk. 2).

Adgangen er snæver. Den gælder kun for andelshavere, der ikke har brugsret til andre udlejede andelsboliger (samme bestemmelse), og du skal bede om den, før lejeaftalen er indgået (Københavns Kommune, huslejenævnet, 2026).

Prisen er lav i forhold til risikoen. Gebyret for at indbringe en sag efter § 132, stk. 2, er 614 kr. pr. 1. januar 2026 (Vejledning om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2026, VEJ nr. 9886 af 4. september 2025).

Til gengæld er svaret bindende. Lejeren kan ikke få lejen nedsat, så længe lejligheden er i samme stand (Københavns Kommune, huslejenævnet, 2026).

Nævnet kommer ud og ser boligen først. Det er i praksis den samme dokumentation, du skal bruge, hvis lejen senere bliver bestridt.

ABF peger samme vej, når en bestyrelse ser en kontrakt med en urimeligt høj leje. Foreningen kan anbefale andelshaveren at få lejen forhåndsgodkendt mod gebyr, fordi en godkendelse binder og dermed fjerner risikoen for en senere nedsættelse (ABF, 2026).

Tager du for meget, kan lejen sættes ned med tilbagevirkende kraft

Er lejen væsentlig højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange den nedsat til et beløb, der er rimeligt (lejeloven § 45, stk. 1). Nedsættes lejen, kan lejeren kræve det for meget betalte beløb tilbagebetalt (§ 45, stk. 3).

Målestokken følger boligen. Behandles udlejningen efter reglerne for de mindre ejendomme, måles nedsættelsen mod sammenligningslejen i § 32 og ikke mod kvarterets almindelige lejeniveau efter § 42.

Fristen er ét år. Sagen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen første gang skal betales (§ 45, stk. 4).

Regningen kommer to steder fra. Det koster 367 kr. at indbringe en sag for huslejenævnet pr. 1. januar 2026, og får lejeren fuldt medhold, skal udlejeren betale 7.027 kr. til nævnet (VEJ nr. 9886 af 4. september 2025).

Depositum og forudbetalt leje har deres egne grænser: højst 3 måneders leje i depositum, og forudbetalt leje for op til 3 måneder, dog ikke ud over lejerens opsigelsesperiode (lejeloven § 59, stk. 1 og 3).

Fristen efter fraflytning er kort. Overskydende depositum og forudbetalt leje skal afregnes senest 6 uger efter, at lejemålet er ophørt, og du risikerer som andelshaver en bøde, hvis fristen ikke overholdes (ABF, 2026). Lejelovens frist løber fra fremlejeforholdets ophør eller fra en endelig huslejenævnsafgørelse (lejeloven § 62, stk. 2).

Over for foreningen er sanktionen en anden. Fremlejer du uden tilladelse, kan du ekskluderes, hvis du gør dig skyldig i forhold svarende til dem, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet (ABF's standardvedtægter § 20, stk. 1, litra F).

På den liste står det at overlade brugen til andre uden at være berettiget til det, når lejeren trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør (lejeloven § 182, stk. 1, nr. 6).

Dokumentationen der bærer lejen, er den samme der bærer prisen

Fremleje er en midlertidig tilstand med en varig konsekvens. De to år, hvor en anden bor der, ændrer ikke boligens forbedringshistorik, men de flytter papirerne. Kvitteringer forsvinder under en flytning, og attesten på el-arbejdet ender i en kasse på et loft i en anden by.

Både lejen og prisen bygger på de samme fire oplysninger: hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad. Det er dét, andelens servicebog er.

Hos huslejenævnet bruges tallene til at afgøre, om et forbedringstillæg er rimeligt. Ved salg bruges de til at fastsætte forbedringernes værdi efter ABF's forbedringskatalog, som rummer 149 kategorier i 13 grupper (ABF Forbedringskatalog, november 2025).

De to regelsæt regner forskelligt. Lejeretten forrenter og afskriver udgiften efter lejelovens § 128, stk. 2, mens værdien ved salg følger ABF's kurver. Men grundlaget er ét og samme bilag.

Skalaen gør det konkret. Der er 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026), og i hver af dem kan en bolig blive fremlejet i dag og solgt om to år på det samme papirgrundlag.

Det er den opgave, Andelo er bygget til. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens du bor der, og værdien beregnes løbende efter ABF's kurver, som de er implementeret i Andelo.

Så ligger anskaffelsessum, årstal og bilag klar, uanset om det er huslejenævnet eller en køber, der spørger.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.