Sådan dokumenterer du dine forbedringer

Fem papirer afgør hvad en forbedring er værd

Reglen bag hele feltet er kort. Efter andelsboliglovens § 5, stk. 13 sættes en forbedring til det, den kostede at lave, med fradrag for værdiforringelse på grund af alder eller slitage (Andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020). To oplysninger driver regnestykket: hvad du betalte, og hvornår.

Fem papirer holder de to oplysninger fast:

• faktura med dato, beløb og navn på den der udførte arbejdet
• en specifikation af hvad arbejdet omfattede
• billeder før og efter, taget fra samme sted i rummet
• dokumentation for at håndværkeren er autoriseret og ansvarsforsikret, hvor arbejdet kræver det
• din skriftlige anmeldelse til bestyrelsen samt eventuelle tilladelser fra kommunen

Specifikationen er den der oftest mangler. En faktura der blot siger "køkken, leveret og monteret", fortæller ikke hvad der er forbedring, og hvad der er inventar med sin egen kurve. Skabe og bordplade afskrives over 20 år, hårde hvidevarer over 10 (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Gem også regningerne fra rådgiverne. Arkitekthonorar, ingeniørberegning og anden byggeteknisk bistand regnes som en del af forbedringen og afskrives sammen med den (samme katalog, note B). Det samme gælder afledte omkostninger som stillads, skurvogne og miljøomkostninger, der er en naturlig del af projektet (note A).

Tjek til sidst at arbejdet overhovedet er en forbedring, før du bygger en sag op om det. Forskellen på forbedring og vedligeholdelse afgør, om papiret er penge værd eller bare et papir.

ABF's blanket viser hvilke felter dine papirer skal udfylde

Dokumentation lyder abstrakt, indtil man ser blanketten. ABF's standarddokument "Opgørelse af forbedringsværdier" er skemaet, forbedringerne opgøres i ved en overdragelse, og det har 12 kolonner (ABF, standarddokument 6/2020).

Sælger udfylder kolonne 1 til 6: forbedringsemne, etableringsår, antal eller areal, eget arbejde opgjort i kroner efter de vejledende timesatser, bilagsnummer og oprindelig anskaffelsessum.

I kolonne 7 og 8 skriver sælger, hvad forbedringen og det tilpassede løsøre er værd i dag, når alderen er trukket fra. I kolonne 9 sætter sælger en realistisk markedspris på det almindelige løsøre. Bestyrelsen bekræfter eller ændrer priserne i kolonne 10 til 12 (samme dokument).

Tre af sælgers seks kolonner kan kun besvares fra papirerne: etableringsår, bilagsnummer og oprindelig anskaffelsessum. Mangler de tre, mangler grundlaget for resten af skemaet.

Blanketten siger også noget om ansvaret. Besigtigelsen er baseret på de oplysninger, andelshaveren har forelagt bestyrelsen, og andelshaveren indestår for oplysningernes rigtighed. Der er ikke foretaget kontrol af skjulte konstruktioner, og lovligheden af installationer, der kræves autoriseret udført, er heller ikke kontrolleret (ABF, standarddokument 6/2020).

Bestyrelsen gennemgår boligen for at konstatere, at forbedringsarbejderne er til stede og skønsmæssigt er funktionsduelige. Den må forudsætte, at arbejderne er lavet håndværksmæssigt korrekt, og det er ikke bestyrelsens ansvar, at de er udført lovligt (ABF's afskrivningskurve-vejledning, 2022).

Det ansvar er dit. Papirerne er den eneste måde at løfte det på.

Dokumentationen skal på plads før arbejdet går i gang

Sporet begynder før første søm. Efter ABF's standardvedtægter skal forandringer i boligen anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes, og bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen (ABF's standardvedtægter, 4. udgave 2025, § 10, stk. 1 og stk. 3).

To ting mere skal forevises bestyrelsen, inden arbejdet sættes i gang. Kræver arbejdet byggetilladelse eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen vises frem. Kræver det autoriserede håndværkere, skal du dokumentere, at de er autoriserede og har tegnet passende ansvarsforsikring (samme vedtægter, § 10, stk. 6).

Rækkefølgen er ikke en formalitet. Udføres en forandring i strid med reglerne, kan bestyrelsen kræve reetablering inden en fastsat frist. Sker det ikke, kan foreningen få reetableringen udført for din regning, eller du kan ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel (samme vedtægter, § 10, stk. 7).

Ved salg har den manglende anmeldelse sin egen pris. Er en forandring aldrig anmeldt, må bestyrelsen vurdere, om den ville have gjort indsigelse. Ville den det, kan der fastsættes et fradrag for reetableringsomkostninger til oprindelig og lovlig stand (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note M).

Den manglende tilladelse kan koste hele værdien. Et nyt vådrumsgulv uden byggetilladelse og uden vådrumsmembran står i kataloget som "nej" til forbedring og med 0 år, altså uden værdi ved salg. Det samme gulv afskrives over 30 år, hvis byggetilladelsen findes, også uden vådrumsmembran (samme katalog). Det er tilladelsen, kataloget hænger værdien op på.

Eget arbejde dokumenteres i timer, ikke i kroner

Eget arbejde tæller med, men det stilles anderledes end håndværkerarbejde, fordi der ikke findes en faktura at regne fra. I stedet regnes prisen som den løn, en svend ville have fået for arbejdet, uden avance og offentlige afgifter, altså hvad et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet (ABF's standardvedtægter, 4. udgave 2025, § 14, stk. 2).

Timerne er ikke dine. Værdien opgøres efter det antal timer, en fagpersons svend ville være om at udføre arbejdet, ikke de timer du faktisk brugte (ABF's forbedringskatalog, november 2025, note S). Brugte du tre weekender på noget, en svend laver på en dag, tæller dagen.

Satsen er heller ikke din. ABF fastsætter vejledende timesatser og regulerer dem hvert år ultimo marts på baggrund af Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger (samme note). I 2026 er satsen 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet (ABF's vejledende timesatser, 2026). Oversigten går tilbage til 1973, så ældre arbejde aflæses på sit eget års sats.

Dokumentationen for eget arbejde er derfor en anden liste: dato for arbejdet, hvilke opgaver der blev udført, og fakturaerne på materialerne. Timeantallet fastsættes senere af den, der vurderer, men opgaven og datoen skal du selv kunne dokumentere.

Én ting mere hører til her. Er der ydet offentligt tilskud til en forbedring, kan der ikke beregnes forbedringsværdi af tilskuddet (samme katalog, note G). Gem derfor tilsagnet sammen med fakturaen, så det er dokumenteret, hvad du selv betalte.

Værdien af eget arbejde afskrives efter samme kurve som den genstand, arbejdet relaterer sig til (note S).

To ens køkkener, to forskellige blanketter

To boliger i samme forening fik nyt køkken i 2016 til 120.000 kr., og begge sælges i 2026. Køkkenerne er ens. Papirerne er det ikke.

Bolig A har fakturaen, dateret og specificeret: skabe og bordplade 96.000 kr., indbygget køle-fryseskab og opvaskemaskine 24.000 kr. Blankettens kolonne 2, 5 og 6 kan udfyldes.

Skabe og bordplade er en forbedring med 20-årig kurve (ABF's forbedringskatalog, november 2025). Efter 10 år står kurven på 63 procent (ABF's afskrivningskurve-vejledning, 2022):

96.000 kr. × 63 / 100 = 60.480 kr.

Indbyggede hvidevarer regnes som inventar tilpasset boligen og afskrives over 10 år (samme katalog, rækken "Hårde hvidevarer", jf. noterne E og F). Efter 10 år står kurven på restværdien 10 procent, sådan som kurverne er implementeret i Andelo:

24.000 kr. × 10 / 100 = 2.400 kr.

De to tal lægges ikke sammen. Blanketten har et felt til forbedringer og et til tilpasset løsøre, så Bolig A's køkken står med 60.480 kr. det ene sted og 2.400 kr. det andet (ABF, standarddokument 6/2020).

Bolig B husker, at køkkenet kostede omkring 120.000 kr., men fakturaen forsvandt ved en flytning. Kolonne 2, 5 og 6 står tomme.

Værdien er ikke tabt: kan der ikke fremvises faktura, må den fastsættes ud fra en konkret vurdering (samme katalog, note L). Men beløbet er ikke længere sælgers regnestykke og kan ikke fordeles på to felter, når hverken beløb eller dato kan dokumenteres. Kurven aflæses på forbedringens alder (samme vejledning).

Forskellen er ikke et fast fradrag. Den er, at Bolig A's to tal kan genberegnes af enhver, mens Bolig B's tal kun kan diskuteres.

Et forkert tal bliver desuden hængende. Er der tidligere foretaget mangelfuld eller forkert afskrivning, kan der ikke afskrives videre på en forkert værdi (samme vejledning). Fejlen skal rettes, ikke føres videre.

Papirernes levetid bestemmes af kurven, ikke af en opbevaringsregel

Spørgsmålet om hvor mange år man skal gemme dokumentationen, har ikke et kalendersvar. Det har et kurvesvar: gem papiret, så længe forbedringen har værdi, og forbedringen har værdi, så længe den er en del af boligen.

Kurverne rækker langt. Hårde gulve, vådrumsgulve med membran og indvendig isolering af ydervægge afskrives over 30 år. En altan i tung, støbt konstruktion afskrives over 50 år, og værdien falder med lige store beløb hvert år (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Nogle poster afskrives slet ikke. Nedtagne og opsatte vægge, etagegennembrydning, kviste og selve råhuset i en tilbygning står i kataloget med "ingen afskrivning" (samme katalog). Dokumentationen for dem bliver aldrig for gammel.

Selv når kurven er løbet ud, holder papiret værdi. Kurverne for 10, 20 og 30 år ender ved 10 procent, og den restværdi fastholdes, så længe forbedringen er en del af boligen. 5-års-kurven afskrives derimod helt til nul (ABF's afskrivningskurve-vejledning, 2022). Uden dokumentation for anskaffelsessummen er der stadig ingenting at tage de 10 procent af.

Efter salget gælder en anden frist. Køber kan kræve en overpris tilbagebetalt i op til 3 år, fra køber fik eller burde have fået kendskab til kravet, for aftaler indgået efter 1. juli 2018 (Social- og Boligministeriets vejledning til køber, marts 2025).

Betales der fuld pris for en forbedring uden fradrag for værdiforringelse, ligger prisen efter loven over maksimalprisen og er dermed en overpris (samme vejledning).

Det praktiske svar bliver derfor: gem alt, så længe du bor der, giv køber kopien når du sælger, og behold selv et sæt i mindst 3 år bagefter. Husk samtidig, at en opgørelse af forbedringsværdier som udgangspunkt kun gælder i op til 6 måneder på grund af den løbende slitage (ABF's afskrivningskurve-vejledning, 2022).

Andelens servicebog gør vurderingen til tal der kan efterprøves

Læg de fem papirer sammen for hver forbedring gennem et helt ejerskab, og du har en journal for boligen. Det har allerede et navn i en anden branche. Ligesom bilens servicebog samler værkstedshistorikken ét sted, samler andelens servicebog boligens forbedringshistorik: hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad.

Forskellen på en servicebog og en kasse med kvitteringer er ikke ryddelighed. Det er, at en løbende ført servicebog holder anskaffelsessum og etableringsår fast, mens de stadig kan huskes, så restværdien kan beregnes i stedet for at skulle skønnes.

Prisen på en andelsbolig består af tre adskilte poster: værdien af andelen i foreningens formue, forbedringerne i boligen og et eventuelt tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand (Social- og Boligministeriets vejledning til køber, marts 2025). Papirerne her afgør den anden post, ikke den første. Princippet gælder alligevel hele vejen op. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Tanken er ikke ny. EU's bygningsdirektiv pålægger medlemslandene at indføre en ordning for renoveringspas, "en individuelt tilpasset køreplan for en gennemgribende renovering", senest den 29. maj 2026, som udgangspunkt til frivillig brug for bygningsejerne (direktiv (EU) 2024/1275). Andelens servicebog er samme tanke anvendt på den enkelte andelsbolig.

Det er den opgave, Andelo er bygget til. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, mens du bor der, og værdien beregnes løbende efter ABF's kurver, som de er implementeret i Andelo. Det gælder også eget arbejde, hvor timesatsen slås op for det rigtige år og den rigtige region.

Så ligger etableringsår, anskaffelsessum og bilag klar den dag, blanketten skal udfyldes, i stedet for at skulle graves frem. Dokumentationen bliver ved boligen, uanset hvem der kommer og går.