Nøgleoplysningsskemaet i 2026: hvad står der, og hvorfor

Nøgleoplysningsskemaet er tre bilag, og bestyrelsen udfylder det meste

Skemaet er ikke ét dokument. Den gældende bekendtgørelse har tre bilag, og de svarer på hver sin ting (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025).

Bilag 1 er foreningsskemaet. Det har fem afsnit: grundlæggende oplysninger, drift herunder udlejning, byggeteknik og vedligeholdelse, finansielle forhold, og foreningens egne bemærkninger.

Bilag 2 er salgsskemaet. Det handler om den ene bolig, der er til salg, og det kulminerer i felt Z7, maksimalpris i alt, altså den højeste lovlige pris for boligen.

Bilag 3 er en erklæring. Den udfyldes kun, hvis der er sket væsentlige ændringer siden det seneste skema eller regnskab.

Arbejdet er delt. Foreningen indberetter afsnit 1-3 og nøgleoplysning R og udfylder Z1 til Z17 i salgsskemaet (samme bekendtgørelse, § 6). Långiverne indberetter selv låneoplysningerne i afsnit 4 bortset fra Q og R, mindst én gang om året sammen med årsopgørelsen (§§ 4 og 5).

Foreningsskemaet skal indberettes i Social- og Boligstyrelsens nøgleoplysningssystem på andelsboliginfo.dk (§ 6, stk. 2), og salgsskemaet kan udfyldes samme sted (§ 6, stk. 3). Bestyrelsen logger ind med foreningens CVR-nummer, og det er som udgangspunkt alene bestyrelsen, der har adgang til de indberettede data (ABF, lov og fakta, tilgået 2026).

Bestyrelsen kan finde det meste af afsnit 1-3 i noterne til foreningens seneste årsregnskab, fordi de samme oplysninger skal stå der (§ 3).

Felt F1 afgør, hvad foreningens ejendom er sat til

Her ligger det tal, der bærer resten af skemaet. Foreningens største aktiv er normalt ejendommen, og den kan kun værdiansættes efter fire principper (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer, § 5, stk. 2).

De fire er anskaffelsesprisen, en valuarvurdering af den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, og den samme offentlige værdi reguleret efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks (samme bestemmelse, litra a-d).

Felt F1 er de fire krydser. Krydset siger ikke, om andelsværdien er høj eller lav. Det siger, hvilket grundlag den er regnet på.

Datoerne er lige så vigtige. F1b beder om tidspunktet for værdiansættelsen. En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel, hvilket svarer til, at samme vurdering kan bruges på tre ordinære generalforsamlinger i træk (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b; VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 5.1.1).

F1a spørger, om vurderingen, valuar eller offentlig, er fastholdt fra før 1. juli 2020. Svarer foreningen ja, er der ingen tidsbegrænsning. Fastholdelsen gælder, indtil foreningen vælger et nyt grundlag, og så kan den ikke gå tilbage (andelsboligloven § 5, stk. 3; VEJ nr. 9588, punkt 5.3 og 6.3).

F2 er værdien i kroner og pr. kvadratmeter. F2b viser, hvor meget af den der er forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. Kan det tal ikke oplyses, skal årsagen skrives i F2c (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1). Forskellen mellem principperne er behandlet i valuar eller offentlig vurdering.

Drift og nøgletal siger, hvor følsom foreningen er

Afsnit 2 handler om driften. H1 er boligafgiften i gennemsnitlige kroner pr. andelskvadratmeter pr. år, H2 og H3 er indtægterne fra erhvervs- og boliglejemål, og felt I spørger, om erhvervslejemål står tomme eller opsagte uden ny kontrakt (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1).

J viser årets overskud før afdrag pr. andelskvadratmeter for de sidste tre år. Tre år er nok til at vise en retning, og retningen er det, en køber leder efter.

K-rækken er tre nøgletal pr. andelskvadratmeter: K1 andelsværdi, K2 gæld fratrukket omsætningsaktiver, og K3, som skemaet kalder teknisk andelsværdi (samme bilag). Skemaet definerer dem ikke selv, så spørg foreningens revisor, hvordan de er regnet.

Afsnit 4 er lånene. Felt O oplister hvert enkelt lån og hver finansiel aftale med type, restgæld opgjort som det, det ville koste at indfri lånet i dag, om der afdrages lige nu, hvornår afdrag begynder, næste rentetilpasning og restløbetid. Q er den andel af gælden, der afdrages på, og R er årets afdrag pr. andelskvadratmeter for de sidste tre år (samme bilag).

Til sidst tre figurer: hvad lånene koster år for år, hvad de vil koste ved renteændringer, og hvordan restgælden udvikler sig (felt S, T og U). De står der, fordi et lån kan se billigt ud i år og dyrt om fire.

Otte felter om vedligeholdelse dækker foreningens dyreste beslutninger

Afsnit 3 i foreningsskemaet er kort, og det er det afsnit, hvor et forkert kryds koster mest (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 1).

L1 til L5 er fem ja- og nej-felter. De spørger, om der er en plan for vedligeholdelse eller renovering, om der er en tilstandsrapport, om generalforsamlingen har besluttet større arbejder, om der i så fald er en plan for finansieringen, og om der er opsparet midler, der kan bruges uden at hæve boligafgiften (samme bilag).

M1 til M3 er tre talrækker i gennemsnitlige kroner pr. kvadratmeter for forrige år, sidste år og i år: løbende vedligeholdelse, genopretning og renovering, og de to lagt sammen. N er ejendommens energimærke på skalaen fra A til G (samme bilag).

For foreninger stiftet den 1. juli 2018 eller senere skal bestyrelsen påse, at ejendommen vedligeholdes i overensstemmelse med den plan, der senest har været forelagt generalforsamlingen, at planen dækker mindst 15 år, og at den opdateres mindst hvert 5. år (andelsboligloven § 6 c, stk. 2).

Et kryds i L1 er derfor ikke en formalitet. Det er en påstand om, at planen findes, og en køber kan bede om at se den. Hvordan planen holdes i live mellem bestyrelser, står i vedligeholdelsesplanen der holdes levende, og energimærkets frister i energimærket og de nye energikrav.

Det, der blev ændret den 1. juli 2025

Den seneste ændring er let at overse, fordi skemaerne ligner sig selv. Bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025 trådte i kraft den 1. juli 2025 og ophævede bekendtgørelse nr. 1392 af 14. juni 2021 (§ 12).

Det største fravær er bilag 4, »Centrale økonomiske nøgleoplysninger til brug for generalforsamlingen«, og nøgleoplysning P om friværdi (bekendtgørelse nr. 336, § 12 og bilag 1). De fleste af bilag 4-felterne skal fortsat optages som noter til årsregnskabet (samme bekendtgørelse, § 3). ABF havde bedt om begge dele i sit høringssvar (ABF, 15. april 2025).

Felt F1 fik en fjerde mulighed, indekseret offentlig vurdering, og et nyt felt F1b om tidspunktet for værdiansættelsen. F2 fik underfelterne F2b og F2c om forbedringer på ejendommen (samme bekendtgørelse, bilag 1).

I salgsskemaet er Z4 og Z6 skrevet om til værdien af individuelle forbedringer i boligen og værdien af tilpasset inventar, som kan kræves overtaget af køber. Der er kommet et nyt felt Z9a til moderniseringstillægget, altså den del af boligafgiften der betaler for en forbedring i netop den bolig (samme bekendtgørelse, bilag 2).

Baggrunden ligger et år tidligere. Lov nr. 330 af 9. april 2024 trådte i kraft den 15. april 2024, forlængede valuarvurderingens gyldighed fra 18 til 42 måneder og indførte det fjerde princip.

Loven har fortsat en bestemmelse om, at bestyrelsen på den årlige generalforsamling skal fremlægge et skema med centrale nøgleoplysninger, og at ministeren kan fastsætte regler om det (andelsboligloven § 6 c, stk. 3 og 4). Selve formularen står ikke længere i bekendtgørelsen. Er I i tvivl, så spørg foreningens revisor eller administrator.

Møder I et skema med bilag 4 eller et udfyldt punkt P, er det fra før 1. juli 2025.

Er tallene forkerte, rammer det prisen og ikke skemaet

Bekendtgørelsen straffer ikke et forkert kryds. Konsekvenserne kommer, når fejlen har gjort prisen for høj.

Sælger skal inden aftalens indgåelse skriftligt gøre køber bekendt med maksimalprisreglen, strafbestemmelsen og reglerne om ophævelse og tilbagebetaling (andelsboligloven § 6, stk. 1). Den pligt opfyldes ved at udlevere ministeriets vejledning til køber (Social- og Boligministeriet, marts 2025).

Er en overdragelse sket i strid med maksimalprisreglen, kan køber hæve aftalen eller kræve prisen nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 1 og 3).

Beløbets størrelse er ikke afgørende. Det er Social- og Boligministeriets opfattelse, at det i byretspraksis er fastlagt, at der ikke gælder et væsentlighedskrav, og at ethvert beløb over den beregnede maksimalpris derfor er en overpris (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, punkt 14.2).

Ministeriet skriver samme sted, at det er op til domstolene at afgøre, om andelsboligloven § 5, stk. 1, rummer et generelt væsentlighedskrav.

De almindelige regler om misligholdelse gælder sideløbende, så en køber kan kræve erstatning ved siden af (samme punkt).

For en køber betyder det, at maksimalprisen i Z7 skal kunne følges. Den er sammensat af Z3 andelsværdi, Z4 forbedringer, Z5 vedligeholdelsesstand og Z6 tilpasset inventar (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2). Kan ingen forklare, hvor tallene kommer fra, er det ikke en detalje. Overdragelsen har sin egen dokumentliste, og skemaerne er kun to af papirerne på den.

Bygningens journal: skemaet er en udskrift, ikke et projekt

Læs skemaet forfra, og læg mærke til, hvor lidt der er, som foreningen ikke burde vide i forvejen. Arealer fra BBR, stiftelsesår og opførelsesår, fordelingstal fra vedtægterne, boligafgift, lån, vedligeholdelsesplan, energimærke, forbedringer pr. bolig.

Det er ikke ny viden. Det er foreningens egne data, sat op i en fast rækkefølge. Bliver de holdt samlet og opdaterede hen over året, er skemaet en udskrift. Ligger de i en gammel formands indbakke, et regneark og tre ringbind, bliver det et projekt hver gang nogen sælger.

Det, ejendommen kan dokumentere om sig selv, kalder vi bygningens journal. Det, der hører til den enkelte bolig, altså hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad, kalder vi andelens servicebog, ligesom bilens. Arealet i BBR hører til den første, og de øvrige emner om foreningens data hører til den samme opgave.

Andelo udfylder ikke skemaet for jer, og Andelo fastsætter ikke andelsværdien. Det gør generalforsamlingen. Det, systemet gør, er at holde grundlaget fremme: foreningens dokumenter i ét arkiv med adgangsstyring, BBR-data hentet automatisk, og forbedringer registreret med kvitteringer og billeder, hvor værdien beregnes efter ABF-kurverne. Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026).

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Et skema, ingen i bestyrelsen kan gøre rede for, hører til samme kategori.