Overdragelse af andel: hvilke dokumenter skal med?

Ni punkter skal ligge klar, før aftalen kan underskrives

Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om både foreningen og boligen til køber. Sælger skal desuden skriftligt gøre køber bekendt med reglerne om maksimalpris, altså den højeste pris boligen lovligt må sælges for, samt om straf og tilbagebetaling (andelsboligloven § 6, stk. 1). Hvad listen indeholder, står i en bekendtgørelse.

Listen har ni punkter (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1):

• foreningens vedtægter
• seneste årsregnskab og budget
• referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære
• vedligeholdelsesplan, hvis foreningen har udarbejdet en
• den senest udarbejdede energimærkning for ejendommen
• nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen
• nøgleoplysningsskema for andelsboligsalg med opstillingen af prisberegningen
• erklæring om væsentlige ændringer, hvis der er sket sådanne
• vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger

To af punkterne er betingede: vedligeholdelsesplanen kun hvis foreningen har en, og erklæringen kun hvis der er sket væsentlige ændringer siden seneste godkendte regnskab eller seneste skema.

Tjek hvilken bekendtgørelse en oversigt bygger på. Den nuværende trådte i kraft 1. juli 2025 og ophævede bekendtgørelse nr. 1392 af 14. juni 2021 (§ 12). Ældre oversigter tæller et andet antal punkter.

Dokumenterne må gøres tilgængelige på foreningens hjemmeside i stedet for at blive udleveret enkeltvis (§ 1, stk. 2). Formularvejledningen gør dog én undtagelse: oplysningen om fortrydelsesret skal altid udleveres direkte.

Læg mærke til, hvad der ikke står på listen. Hverken vurderingsrapporten eller opgørelsen over forbedringer er nævnt. De hører hjemme et andet sted i kæden.

Sælger fremskaffer, bestyrelsen udfylder, og fristen løber mod foreningen

Ansvaret for at køber får papirerne, ligger hos sælger (andelsboligloven § 6, stk. 1). Men sælger kan ikke fremstille dem alle. Nøgleoplysningsskemaerne kan kun foreningen udfylde.

Foreningen skal udlevere begge skemaer hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter, at sælger har bedt om dem (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 7, stk. 1). De udfyldes i Social- og Boligstyrelsens nøgleoplysningssystem på andelsboliginfo.dk (§ 6, stk. 2 og 3).

I en forening uden administrator er det bestyrelsen der gør det. Foreningen må gerne uddelegere opgaven til en rådgiver, for eksempel en administrator eller advokat (Social- og Boligministeriet, køb og salg af andelsboliger), men fristen løber mod foreningen uanset hvem der taster.

Har foreningen en administrator, flytter ansvaret sig ikke. Bestyrelsen skal påse, at administratoren udøver sit hverv over for foreningen på behørig måde (andelsboligloven § 6 c, stk. 1, nr. 3).

Foreningen må tage betaling, men kun det vedtægterne giver hjemmel til. Efter ABF's standardvedtægter (10/2014 med ændring 07/2025) kan foreningen kræve et gebyr for at udarbejde overdragelsesaftalen (§ 15, stk. 3).

Samme bestemmelse lader foreningen kræve, at sælger refunderer udgifter til at besvare forespørgsler fra ejendomsmægler, og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- og udlægshavere og ved tvangssalg. Vederlaget er altså bundet til de situationer, ikke en generel adgang til at fakturere bestyrelsens timer.

Men sælgers egne omkostninger kan ikke væltes over på køber (andelsboligloven § 5, stk. 15). Omkostninger som køber selv skal afholde efter vedtægterne, kan derimod lovligt lægges hos køber (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 12.2).

Forbedringsopgørelsen er sælgers, og den starter foreningens frist

Prisen består af tre poster: andelen af foreningens formue, værdien af forbedringer, og et tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstanden (andelsboligloven § 5, stk. 1). Forbedringerne er den post sælger selv skal gøre op.

Bruger foreningen ABF's standardvedtægter, står det direkte: prisen for forbedringer, inventar og løsøre fastsættes på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver (§ 14, stk. 4). Opgørelsen er altså sælgers arbejde, ikke bestyrelsens.

Og den udløser næste skridt. Fristen på 10 arbejdsdage for salgsskemaet løber først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren om forbedringer, tilpasset løsøre og lignende (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 7, stk. 2). Tilpasset løsøre er inventar særskilt tilpasset eller installeret i boligen, for eksempel en skabsvæg bygget til rummet.

Foreningen er ikke forsinket, før sælger har afleveret. Ligger kvitteringerne i en flyttekasse, står hele kæden stille, og det er sælgers egen kalender der skrider.

Kvitteringer er i øvrigt ikke et lovkrav. Ministeriet skriver det lige ud: bestemmelsen indeholder ingen krav om, at der skal foreligge kvitteringer for arbejdet (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Samme vejledning siger, hvorfor man alligevel gemmer dem. Kvitteringer gør det lettere at fastsætte anskaffelsesprisen, og de udgør et bevis i en eventuel sag om overpris. Derfor betaler det sig at vide, sådan dokumenterer du dine forbedringer, længe før boligen sættes til salg.

Vurderingsrapporten er ikke et lovkrav, men den flytter fristen

Ingen lov kræver, at der kommer en vurderingsmand ud. Bekendtgørelsen nævner rapporten betinget: hvor værdien af forbedringer og tilpasset løsøre fastsættes på grundlag af en vurderingsrapport fra en professionel vurderingsmand, regnes fristen for salgsskemaet fra det tidspunkt, rapporten foreligger (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 7, stk. 3).

Om I bruger en vurderingsmand, afgøres af foreningens vedtægter og praksis, ikke af loven. Vælger foreningen det, begynder fristen ved rapporten.

Bestiller foreningen selv vurderingsmanden, skal den sørge for, at rapporten udarbejdes uden ugrundet ophold (samme bestemmelse). Det er en pligt, ikke en anbefaling.

Hvad rapporten regner på, er også fastlagt. Efter ABF's standardvedtægter (10/2014 med ændring 07/2025) fastsættes værdien af forbedringer, haveanlæg og særligt tilpasset inventar efter en konkret vurdering, med udgangspunkt i ABF's forbedringskatalog og kurverne for, hvor meget værdien falder med årene (§ 14, stk. 1, litra B-D, og stk. 2).

Ordene "efter en konkret vurdering" bærer vægt. Kataloget er udgangspunkt for et skøn over den enkelte bolig, ikke en tabel man slår op i og er færdig.

Har foreningen ikke selv valgt en metode for værdifald, gælder kataloget alligevel. Erhvervsstyrelsen ophøjede kataloget og de tilhørende kurver til branchenorm pr. 1. maj 2019 (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3). Det er værd at forstå, hvordan forbedringer afskrives efter ABF, inden opgørelsen skrives.

Bliver parterne uenige om prisen, afgøres den efter ABF's standardvedtægter af en voldgiftsperson udpeget af ABF. Personen besigtiger og udarbejder en begrundet vurderingsrapport, og afgørelsen er endelig og bindende (§ 14, stk. 5).

Bestyrelsen træffer to beslutninger, og referatet skal kunne vise begge

Bestyrelsen godkender to ting, og de står hver sit sted i loven. Køberen skal godkendes af bestyrelsen (andelsboligloven § 6, stk. 5). Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse, og bestyrelsen kan forlange prisen nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger det tilladte (§ 6, stk. 6).

To beslutninger om to ting: personen og prisen. Begge skal kunne dokumenteres bagefter.

Prisgodkendelsen er den tunge. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst det, vedtægternes retningslinjer giver (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1).

Bestyrelsen har efter andelsboligloven pligt til at kontrollere prisen, inklusive forbedringer og det inventar og løsøre der indgår i aftalen (vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger, Social- og Boligministeriet, marts 2025).

Nedsættelsen er derimod en beføjelse, ikke en pligt (§ 6, stk. 6). Pligten er at kontrollere prisen, ikke nødvendigvis at ændre den.

Nægter bestyrelsen at godkende køberen, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles (ABF's standardvedtægter § 13, stk. 1).

Selve godkendelsen sker på overdragelsesaftalen. I aftalens sidste afsnit tiltræder bestyrelsen aftalen og køberen efter andelsboliglovens § 6, stk. 5 og 6, og navnene på de tegningsberettigede skrives læsbart under underskrifterne (formularvejledning, version 25.07.8).

Datoen hører med i foreningens egne papirer. Nøgleoplysningsskemaet om salget har to punkter der først kan udfyldes bagefter: Z18, salgsprisen fratrukket eventuelt aftalt pris for løsøre, og Z19, datoen for bestyrelsens godkendelse (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, bilag 2).

Foreningens indledende udfyldning dækker kun Z1 til Z17. De to sidste indberettes, når køber har skrevet under og bestyrelsen har godkendt (§ 6, stk. 1, og § 10).

Overdragelsesaftalen samler tallene, og pengene går gennem foreningen

Mellem sælger og køber oprettes en skriftlig overdragelsesaftale med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Den skal indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre samt tillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand (ABF's standardvedtægter § 15, stk. 1).

Aftalen bærer også datoerne. Formularvejledningen kræver dato for regnskab og budget, opgørelsen over forbedringer eller vurderingsrapporten, nøgleoplysningsskemaerne, energimærkningen og seneste ordinære generalforsamling, og for opgørelsen desuden hvem der har udarbejdet den (version 25.07.8, afsnit 13).

Mangler et af dokumenterne, skal aftalen gøres betinget af dets indhold (samme sted). Handlen kan gennemføres, men den hænger i en betingelse.

Pengene går aldrig direkte til sælger. Overdragelsessummen indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender udbetaler resten til sælger og eventuelle rettighedshavere. Har foreningen afgivet erklæring efter § 4 a om andelen, skal den desuden inden afregningen undersøge, om der i andelsboligbogen er tinglyst rettigheder over andelen (andelsboligloven § 6, stk. 10).

Fristerne på pengesiden står i vedtægterne, ikke i loven. Efter ABF's standardvedtægter skal summen være på foreningens konto senest 5 hverdage før overtagelsesdagen, og afregningen til sælger senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra køber (§ 15, stk. 4 og 8). Derefter følger gennemgangen af boligen og hvad køber kan kræve efter overtagelsen.

Til sidst kommer indberetningen. Når aftalen er underskrevet af køber og godkendt af bestyrelsen, skal foreningen indberette salget til andelsboliginfo.dk senest 30 dage efter udløbet af det kvartal, hvor boligen blev solgt (§ 10).

En forening der samler papirerne løbende, skal ikke lede efter dem ved hvert salg

Rækkefølgen er ikke svær. Det der bryder den, er sjældent reglerne. Det er papirerne der ikke findes.

Bestyrelsen skal bruge foreningens seneste regnskab og budget, generalforsamlingsreferatet, vedligeholdelsesplanen og energimærket. Sælger skal bruge kvitteringer, tilladelser og billeder fra arbejdet i boligen, nogle gange fra før sælger flyttede ind, fordi anskaffelsesprisen er det arbejdet reelt har kostet, uanset hvem der har betalt (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

I en selvadministreret forening ligger papirerne typisk hos den, der havde opgaven sidst. Foreningens del hos en tidligere kasserer eller i en mailboks, boligens del hos andelshaveren eller slet ingen steder.

Derfor bør de to lag ligge fast hver for sig. Foreningens dokumenter ét sted. Og per bolig: hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad. Det sidste kalder vi andelens servicebog, som en bils servicebog følger bilen og ikke ejeren.

Regnestykket for den enkelte sælger står i hvad manglende dokumentation koster ved salg. De øvrige emner om køb, salg og overdragelse hviler på samme papirarbejde.

I Andelo ligger de to lag hver for sig. Foreningens dokumenter samles i ét arkiv med mapper og adgangsstyring, og i Min Bolig, der er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, billeder og tilladelser mens man bor der. Det gør ikke overdragelsen kortere, men fjerner leddet hvor nogen skal lede.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.