Tæller mit nye køkken med i fremlejeprisen?

Køkkenet flytter lejen gennem et regnestykke, ikke gennem et skøn

Et nyt køkken giver ikke i sig selv en højere fremleje. Det giver et tillæg i det omfang, du kan vise hvad det kostede, og tillægget regnes ud af det tal.

Loven starter med en definition. Ved forbedringer forstås foranstaltninger eller installationer, der forøger det lejedes værdi, eller foranstaltninger, som er påbudt ved lov eller offentlige forskrifter, når disse ikke er omfattet af udlejerens vedligeholdelsespligt (lejeloven, LOV nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer, § 127).

Så kommer beløbet. Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, og forhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, og dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende (§ 128, stk. 1 og 2).

Loven kræver endda regnestykket på skrift. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til forhøjelsen, en beregning af den med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, og indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt (§ 130, stk. 2).

Dette stykke handler kun om forbedringernes rolle. Hvordan selve lejen fastsættes, og hvilke kommuner der er regulerede, står i hvad du må tage i leje ved fremleje.

Ved salg opgøres køkkenet til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse

Reglen ved salg er én sætning lang. Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven, LBK nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer, § 5, stk. 13).

Den sætning sidder inde i maksimalprisen. Prisen ved overdragelse må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (§ 5, stk. 1).

Fradraget opgøres i praksis efter ABF's vejledende årskurver, medmindre foreningens vedtægter fastsætter andet, og et køkken er ikke ét tal. Skabe og bordplade opgøres over 20 år, mens hårde hvidevarer og emhætte med aftræk opgøres over 10 år (ABF Forbedringskatalog, november 2025).

Et eksempel gør det konkret. Et køkken færdigt i 2021 med en samlet faktura på 130.000 kr., fordelt med 90.000 kr. på skabe og bordplade og 40.000 kr. på indbyggede hvidevarer, opgøres i 2026 efter fem fulde år.

Skabene står da til 80 % og hvidevarerne til 62 % (ABF's kurver, som de er implementeret i Andelo, 2026). Det giver 72.000 kr. for skabe og bordplade og 24.800 kr. for hvidevarerne. De to beløb står hver for sig, fordi indbyggede hvidevarer er tilpasset løsøre og ikke en forbedring.

Tallene er ikke et facit. Kurverne er vejledende, og vurderingen bør ende på et rundt tal, som bestyrelsen kan lægge sig lidt over eller under (ABF's vejledning til afskrivningskurven, 7/2022).

Ved fremleje regnes tillægget af den dokumenterede udgift, ikke af hvad køkkenet er værd i dag

Grundlaget er regningen, ikke boligens nuværende stand. Det er den faktisk afholdte anlægsudgift, altså det arbejdet kostede, der danner udgangspunktet for vurderingen af, om udgiften er afholdt med rimelighed (Social- og Boligministeriet, tilgået august 2026).

Beløbet skal først barberes ned. Udgifterne skal reduceres med opnåede rabatter, tilskud til arbejdets gennemførelse og sparet vedligeholdelse af de indretninger, der udskiftes (samme kilde). Det gamle køkken, du smed ud, trækkes altså fra det nye.

Til gengæld må mere end håndværkerregningen tælle med. I udgifterne kan ud over rene håndværkerudgifter indgå honorarer til teknikere og anden sagkyndig bistand samt udgifter til byggelånsrenter, altså renterne på det lån, der betalte arbejdet undervejs (samme kilde).

Uden bilag er der et loft. Huslejenævnet godkender som hovedregel ikke udokumenterede udgifter til teknikerhonorar og administration højere end 10 % af den samlede håndværkerudgift (Gentofte Kommune, huslejenævnet, tilgået august 2026).

Selve tillægget beregnes som en forrentning, altså et årligt afkast, når du renoverer midt i fremlejen. Efter praksis tages der udgangspunkt i ydelsen på et sædvanligt langfristet realkreditlån til finansiering af ombygningen på det tidspunkt, hvor belåning ville kunne gennemføres, altså typisk lige efter arbejdets afslutning (Social- og Boligministeriet, tilgået august 2026).

Så de samme 130.000 kr. går en anden vej. Det, der er tilbage efter fradragene, er den godkendte forbedringsudgift, og tillægget er den årlige ydelse på et lån af netop det beløb, delt ud på tolv måneder.

De to regelsæt behandler tiden modsat

Ved salg falder værdien hvert år. Efter fem år står skabene til 80 % og hvidevarerne til 62 %, og efter ti år står skabene til 63 % og hvidevarerne til 10 % (ABF's kurver, som de er implementeret i Andelo, 2026).

Ved fremleje står tillægget stille. Forbedringsforhøjelser er som hovedregel permanente lejeforhøjelser, som fortsætter på det grundlag, hvorpå de er beregnet, selv om renteniveauet senere ændres (Social- og Boligministeriet, tilgået august 2026).

Begrundelsen er praktisk. Lejeren har fået mere ud af at bo der, og udlejeren har pligten til at vedligeholde og forny det forbedrede (samme kilde).

Tidspunktet afgør også processen. Er køkkenet lavet, før fremlejetageren flytter ind, er det en del af boligens kvalitet og udstyr fra dag ét og indgår i den sammenligning, lejen fastsættes efter.

Hvilken paragraf der gælder, afhænger af kommunen. I regulerede kommuner er det lejelovens § 32, som også dækker en andelshavers udlejning (Københavns Kommune, huslejenævnet, tilgået august 2026). Uden for dem gælder det lejedes værdi efter § 42.

Renoverer du midt i fremlejen, gælder fristerne. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel og kan tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført (§ 130, stk. 1), og lejeren kan gøre skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem (§ 130, stk. 5).

Møbler er ikke en forbedring, og loven sætter ingen sats for dem

Der findes intet møbleringstillæg i lejeloven. Ordene møbleret og møbler optræder nul gange i LOV nr. 341 af 22. marts 2022, og et sofabord er hverken en foranstaltning eller en installation, der forøger det lejedes værdi (§ 127).

Møblerne forsvinder dog ikke ud af regnestykket. De indgår som udstyr, når lejen sammenlignes med tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand (lejeloven § 32 i regulerede kommuner, ellers § 42).

Det samme skel går igen ved salg. Er der tale om løsøre, og ejes det af andelshaveren, skal løsøret værdiansættes i handel og vandel, altså til markedspris (ABF Forbedringskatalog, november 2025, note F). Løsøre følger ikke årskurverne.

Og køberen kan ikke tvinges til at tage det. Overdragelsen må ikke betinges af, at erhververen indgår anden retshandel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden (andelsboligloven § 5, stk. 14).

Konsekvensen er ens begge steder. Et fritstående køleskab er hverken et forbedringstillæg ved fremleje eller en del af maksimalprisen ved salg. Det er en handel ved siden af, og den skal skrives ned for sig.

Sådan får køkkenet lov at tælle med

Fem papirer afgør sagen, og de er de samme ved fremleje og ved salg. Faktura fra hvert fag, med beløb og dato. Færdiggørelsesdatoen, fordi den styrer både årskurven og virkningstidspunktet. Attest fra autoriseret el- eller VVS-installatør, hvor arbejdet kræver det (ABF Forbedringskatalog, november 2025, note L).

Dertil kommer billeder af boligen før og efter, så det er til at se hvad der blev udskiftet, og en inventarliste, hvis du udlejer møbleret.

Bilagene skal frem, uanset hvad du vælger. Huslejenævnet besigtiger boligen, før det afgør, om der er udført forbedringer, som kan give tillæg (Gentofte Kommune, huslejenævnet, tilgået august 2026).

Vil du kende tallet på forhånd, koster det 614 kr. En forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 132, stk. 2, koster 614 kr. pr. 1. januar 2026 (VEJ nr. 9886 af 4. september 2025), og godkendelsen er bindende, så længe boligen er i samme stand (Københavns Kommune, huslejenævnet, tilgået august 2026).

Husk foreningen ved siden af. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet, men er ikke ansvarlig for, at lejelovgivningen overholdes (ABF's standardvedtægter, 10/2014 med ændring 07/2025, § 11, stk. 1). ABF anbefaler derudover, at bestyrelsen får tilsendt en kopi af lejekontrakten (ABF: Fremleje, tilgået august 2026).

Den kvittering der bærer lejen i to år, bærer prisen bagefter

Fremleje er midlertidig, men papirerne flytter med. To år i en anden by er rigelig tid til, at en faktura fra 2021 forsvinder i en flyttekasse, og køkkenet mister sin dokumentation længe før det mister sin værdi.

Begge regelsæt spørger om det samme: hvad der er lavet, hvornår, af hvem og for hvad. Det er dét, andelens servicebog er.

Svarene bruges bare forskelligt. Huslejenævnet regner en forrentning af den godkendte udgift, mens værdien ved salg følger ABF's kurver med 149 kategorier i 13 grupper (ABF Forbedringskatalog, november 2025). En maksimalpris bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Tidslinjen gør det konkret. Det samme køkken kan blive betalt i år, fremlejet om to år og solgt om ti, og det er det samme bilag, der bærer alle tre gange.

Det er den opgave, Andelo er bygget til. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens du bor der, og værdien beregnes løbende efter ABF's kurver.

Så ligger anskaffelsessum, dato og bilag klar, uanset om det er en fremlejetager, et huslejenævn eller en køber, der spørger.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.