Bestyrelsens tjekliste når en andel skal sælges

Bestyrelsen godkender to ting, og prisen er den tunge af dem

Bestyrelsen træffer to beslutninger ved et salg, og de står hver sit sted i loven. Køberen skal godkendes af bestyrelsen (andelsboligloven § 6, stk. 5). Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse, og bestyrelsen kan forlange prisen nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger det tilladte (§ 6, stk. 6).

Prisgodkendelsen er den tunge. Bestyrelsen har ifølge andelsboligloven pligt til at kontrollere prisen på andelsboligen, inklusive prisen for forbedringer, som et led i forelæggelsen af overdragelsesaftalen til godkendelse (Social- og Boligministeriet, vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger, marts 2025).

Læg mærke til forskellen. Kontrollen er en pligt. Nedsættelsen er en beføjelse. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter vedtægternes retningslinjer (ABF's standardvedtægter 10/2014 med ændring 07/2025, § 14, stk. 1). De regler herunder, der henviser til standardvedtægterne, gælder kun, hvis foreningen har vedtaget dem. Ellers står foreningens egne vedtægter i stedet.

Går kontrollen alligevel galt, er det et emne for sig. Hvem der hæfter for en fejl i prisen, gennemgår vi i hvem hæfter for en fejl i vurderingsrapporten. Her handler det om, hvad der skal tjekkes, inden underskriften sættes.

Godkendelsen sker på selve aftalen. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen (ABF's standardvedtægter, § 15, stk. 1), og i aftalens sidste afsnit tiltræder bestyrelsen aftalen og køberen efter andelsboliglovens § 6, stk. 5 og 6 (formularvejledning til den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, afsnit 16).

Grundlaget for prisen skal være gyldigt den dag aftalen skrives

Prisen består af tre poster: andelen af foreningens formue, værdien af forbedringer i boligen, og et tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstanden (andelsboligloven § 5, stk. 1). Hver post har sit eget grundlag, og hvert grundlag har sin egen holdbarhed.

Andelsværdien gælder fra generalforsamling til generalforsamling. Værdien opgøres til den pris, som senest er godkendt af generalforsamlingen, for tiden indtil næste årlige generalforsamling (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 1, litra A).

Men den kan blive forældet undervejs. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer, som påvirker foreningens formue negativt, for eksempel et fald i ejendommens værdi, optagelse af nye lån eller væsentlige kursreguleringer, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen (samme bestemmelse). Foreningen har da pligt til at beregne en ny andelsværdi (Social- og Boligministeriet, marts 2025).

Bruger foreningen en valuarvurdering af hele ejendommen, har den en udløbsdato. Gyldighedsperioden blev forlænget fra 18 til 42 måneder ved lov nr. 330 af 9. april 2024 (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, indledningen). Det er datoen på rapporten der tæller, ikke året i regnskabet. Mere om det i hvor længe en vurdering gælder.

Vurderingen af forbedringer i den enkelte bolig har derimod ingen lovbestemt udløbsdato. Branchen regner i praksis med omkring 6 måneder (Min Boligforening, brevkasse, tilgået 2026). Vil foreningen have en fast frist, skal den stå i vedtægterne.

Forbedringerne skal være opgjort til det, de er værd i dag

Forbedringer ansættes ikke til det, de kostede. Værdien ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Det tal, bestyrelsen godkender, er altså hvad forbedringen er værd i dag, ikke beløbet på kvitteringen.

Selve opgørelsen er sælgers arbejde. Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 4). Bestyrelsen skal ikke lave den. Bestyrelsen skal kunne efterprøve den.

Metoden er til gengæld fastlagt. Værdiansættelse og fradrag sker efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de kurver for, hvor hurtigt værdien falder, som ABF har fastlagt som vejledende (§ 14, stk. 2). Kataloget rummer 149 forbedringskategorier i 13 grupper (ABF Forbedringskatalog, november 2025, struktureret som data i Andelo).

Har foreningen ikke selv valgt en metode, gælder kataloget alligevel. Erhvervsstyrelsen ophøjede ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og kataloget finder derfor anvendelse, hvis foreningen ikke selv har valgt, hvordan værdien skal skrives ned (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Eget arbejde har sin egen regel. Anskaffelsesprisen ansættes til den svendeløn, ekskl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 2). ABF's vejledende timesats for 2026 er 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet (ABF's vejledende timesatser, 17. marts 2026).

Kvitteringer er ikke et lovkrav. Bestemmelsen kræver ingen kvitteringer for arbejdet, men de gør det lettere at fastsætte anskaffelsesprisen og udgør et bevis i en eventuel overprissag (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3). Se også sådan dokumenterer du dine forbedringer.

Maksimalprisen holder kun, hvis posterne står hver for sig i aftalen

Den højeste lovlige pris er ikke et tal, nogen fastsætter frit. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Alt derover er en overpris.

Derfor er opstillingen i aftalen ikke pynt. Overdragelsesaftalen skal blandt andet indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand (ABF's standardvedtægter, § 15, stk. 1).

Ministeriet siger hvorfor. For at lette bestyrelsens kontrol af, at maksimalprisen overholdes, bør prisen for forbedringer og særligt tilpasset inventar fremgå særskilt i den overdragelsesaftale, bestyrelsen godkender (Social- og Boligministeriet, marts 2025). En samlet sum kan ikke efterprøves.

Overprisen gemmer sig typisk i det, der ligger ved siden af selve andelen. Betaling af fuld pris for en forbedring uden fradrag for værdiforringelse kan kvalificeres som en overpris, og det samme gør forbedringer behæftet med mangler (samme kilde).

Løsøret skal derfor med i kontrollen. Overdragelsen må ikke gøres betinget af, at køberen også køber noget andet, bortset fra inventar der er særligt tilpasset eller installeret i boligen (andelsboligloven § 5, stk. 14). Prisen sættes til værdien i fri handel, og bestyrelsen skal godkende både den og de øvrige aftalte vilkår (ABF's standardvedtægter, § 14, stk. 3).

Og et sidste sted at kigge: det kan ikke aftales, at køber skal bære sælgers omkostninger i forbindelse med overdragelsen (andelsboligloven § 5, stk. 15).

Køberen kan nægtes, men kun med en grund der kan skrives ned

Køberen skal godkendes af bestyrelsen (andelsboligloven § 6, stk. 5). Loven siger ikke, hvornår bestyrelsen kan sige nej. Det antages, at afslag kun kan gives, hvis der er en rimelig og saglig årsag, og det beror på en konkret vurdering (ABF, tilgået 2026).

Fra retspraksis nævner ABF tilfælde, hvor købers husstand er urimelig stor i forhold til boligens størrelse, hvor køber har tilskyndet til overpris for andelen, og hvor foreningen kender køber fra tidligere beboelse og derfor må forvente overtrædelser af husordenen (ABF, tilgået 2026).

Grænsen er skarp. Nægtelse på grund af en persons race, hudfarve, nationale eller etniske oprindelse, tro eller seksuelle orientering er strafbart efter lov om forbud mod forskelsbehandling (ABF, tilgået 2026). Særlige optagelseskrav skal vedtages på generalforsamlingen og fremgå af vedtægterne.

Fristen er kort, og den har konsekvenser. Har foreningen vedtaget ABF's standardvedtægter, skal en nægtet godkendelse begrundes skriftligt senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles (§ 13, stk. 1). Overholdes fristen ikke, kan køber blive betragtet som godkendt (ABF, tilgået 2026). Loven selv sætter ingen frist.

Ventelisterne skal også være tjekket. Efter standardvedtægterne går fortrinsretten i en fast rækkefølge: nære relationer og bytte først, derefter andelshavere indtegnet på foreningens venteliste, derefter andre indtegnede, og til sidst den, sælger selv indstiller (ABF's standardvedtægter, § 13, stk. 2).

Et sidste punkt overses ofte. Køber skal opfylde bopælskriteriet i erhvervelsesloven, ellers kræves tilladelse fra Civilstyrelsen, og foreligger tilladelsen ikke ved aftalens indgåelse, skal aftalen gøres betinget af den (formularvejledning, version 25.07.8, afsnit 15).

Nøgleoplysningsskemaerne og bilagene skal følge boligen videre

Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere ni dokumenter og nøgleoplysninger til køber (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 1, stk. 1). To af dem kan kun foreningen lave. Hele listen står i overdragelse af andel: hvilke dokumenter skal med.

Foreningen skal udlevere begge nøgleoplysningsskemaer hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning (§ 7, stk. 1). For skemaet om selve salget løber fristen først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget sælgers dokumentation om forbedringer og tilpasset løsøre (§ 7, stk. 2).

Foreningen udfylder punkterne Z1 til Z17 (§ 6, stk. 1). To felter kan først udfyldes bagefter: Z18, salgsprisen fratrukket eventuelt aftalt pris for løsøre, og Z19, datoen for bestyrelsens godkendelse af salget (bilag 2). Salget indberettes til andelsboliginfo.dk senest 30 dage efter udløbet af det kvartal, hvor boligen blev solgt (§ 10, stk. 2).

Aftalen bærer datoerne. Formularvejledningen kræver dato for regnskabsperiode og budgetperiode, for opgørelsen over forbedringer eller vurderingsrapporten inklusive hvem der har udarbejdet den, for begge nøgleoplysningsskemaer, for energimærkningen og for seneste ordinære generalforsamling (version 25.07.8, afsnit 13).

Mangler et af dokumenterne, skal overdragelsesaftalen gøres betinget af dets indhold (samme sted). Handlen kan gennemføres, men den hænger i en betingelse, indtil papiret findes.

Ved siden af listen ligger de bilag, foreningen ofte selv har set før. El-tjek, VVS-tjek, husorden, ejendomsdatarapport og tingbogsattester nævnes som øvrige dokumenter i aftalegrundlaget (samme kilde). Og ved forandringer, der kræver autoriserede håndværkere, skal andelshaveren dokumentere autorisation og ansvarsforsikring over for bestyrelsen, inden arbejdet sættes i gang (ABF's standardvedtægter, § 10, stk. 6).

Tjeklisten er i praksis en dataliste, og den findes eller findes ikke

Læg mærke til, hvad punkterne har til fælles. Datoen på valuarvurderingen. Datoen på generalforsamlingens beslutning. Anskaffelsesprisen på hver forbedring og året, arbejdet blev udført. Autorisationen på badeværelset. Datoerne på de to skemaer. Det er ikke jura. Det er en dataliste.

Forskellen mellem en godkendelse, der klares på ét bestyrelsesmøde, og en der trækker ud i uger, ligger sjældent i reglerne. Den ligger i, om tallene og papirerne findes samlet, eller om nogen først skal lede efter dem. Det gælder i alle 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR (Andelo-registret, 2026), med eller uden administrator.

Og papirerne skal findes igen. Køber indtræder i sælgers rettigheder og forpligtelser og hæfter for fejl og mangler ved forbedringerne (Social- og Boligministeriet, marts 2025). Ved næste salg er anskaffelsesprisen stadig det, arbejdet kostede, også når en tidligere andelshaver betalte (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025, pkt. 10.3).

Derfor bør dokumentationen følge boligen og ikke ejeren. Det kalder vi andelens servicebog: hvad der er lavet i boligen, hvornår, af hvem og for hvad, ligesom en bils servicebog følger bilen. Uden den godkender bestyrelsen et tal, den ikke kan efterprøve. Andelskronen er det tal, andelenes værdi regnes ud fra. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

I Andelo kan bestyrelsen slå punkterne op, mens den godkender. Foreningens papirer ligger i ét arkiv, hvor I selv bestemmer hvem der må se hvad. Boligens forbedringer ligger hos andelshaveren i Min Bolig, som er gratis, med kvitteringer, billeder og restværdien regnet efter ABF's kurver, som de er implementeret i Andelo. Kontrollen skal stadig laves. Bestyrelsen slipper for at lede.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.