Hvem ejer altanens værdi, dig eller foreningen?

Hvem der betalte, afgør om altanen er din eller foreningens

Udgangspunktet er, at altanen hører til ejendommen. Ministeriets vejledning trækker grænsen sådan: beboelseslejligheden er alt inden for lejlighedens fire vægge og mellem undergulvet og lige over loftet, mens trappeopgang, klimaskærm, tagkonstruktion, fællesarealer og altaner ligger uden for og er en del af ejendommen (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025).

Men udgangspunktet kan fraviges. Samme vejledning skriver, at det ved afgrænsningen mellem forbedringer på ejendommen og i beboelseslejligheden er væsentligt, hvem der har betalt for forbedringen og dermed ejer forbedringen. I mange situationer følger det udgangspunktet, i andre fraviger det udgangspunktet. Den enkelte vedtægt kan desuden indeholde bestemmelser, der ændrer fordelingen.

Derfor er der to spor i loven, ikke ét. Har du selv betalt din altan, er den en forbedring i lejligheden, og værdien ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). Har foreningen betalt, er den en forbedring udført på ejendommen, og værdien kan lægges til den opgjorte ejendomsværdi (§ 5, stk. 4).

De to spor ligner hinanden på papiret. I kroner opfører de sig helt forskelligt.

Tre finansieringsformer giver tre forskellige regnestykker

Noget af det første, foreningen skal tage stilling til, er hvem der har ansvaret for projektet, og hvem der skal betale for altanen: foreningen samlet eller den enkelte andelshaver. ABF's eget eksempel er en forening med 50 boliger, hvor fire andelshavere ønsker altan, og dér hører projektet naturligt hjemme hos de fire (ABF, altaner, tilgået 2026).

Valget er ikke administrativt. ABF beskriver de to veje som forskellige processer, både når det gælder finansiering, forsikringsansvar og andelsværdiberegning (ABF, altaner, tilgået 2026).

Ved individuel betaling betaler den enkelte andelshaver for sin egen altan. Altanen bliver andelshaverens forbedring, den står på boligens opgørelse ved salg, og foreningens formue er uberørt.

Ved fælleslån optager foreningen lånet, betaler projektet og ejer altanerne. Værdien lander i foreningens formue, gælden gør det samme, og ydelsen skal ind i boligafgiften.

Ved den blandede model bygger foreningen, mens den enkelte andelshaver betaler sin egen altan, enten kontant eller som et tillæg oven i boligafgiften. Her afgøres alt af papirerne: siger aftalen, at beløbet dækker netop din altan, og at altanen dermed er din, følger den det individuelle spor. Siger den ikke noget, er der ikke meget at forhandle med bagefter.

Foreningens altan flytter værdien over i andelskronen

Har foreningen betalt, kan den lægge en forbedringsværdi for altanerne til den opgjorte værdi af ejendommen (andelsboligloven § 5, stk. 4). Ministeriet bruger selv altaner som eksempel.

En forening får en valuarvurdering i efteråret 2023, hvor ejendommen ingen altaner har. I sommeren 2024 får foreningen sat altaner på ejendommen, som foreningen betaler for og ejer, og til vurderingen kan foreningen tillægge en forbedringsværdi for altanerne (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025).

Gælden trækkes fra igen. Ved opgørelsen af foreningens formue fratrækkes prioritetsgælden i ejendommen (andelsboligloven § 5, stk. 5). Et lånefinansieret altanprojekt lægger altså både en værdi og en gæld ind i formuen på samme tid, og nettoeffekten på andelskronen afhænger af forholdet mellem de to.

Det, der bliver tilbage, deles. Foreningens formue opgøres som aktiverne fratrukket passiverne, og ved salg af en andel fordeles nettoformuen mellem andelshaverne efter boligens fordelingstal (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025). Fordelingstallet er den andel af foreningens formue, netop din bolig har.

Værdien af foreningens altaner lander derfor på alle andele, også på de boliger der ikke fik en altan. Mere om regnestykket i sådan beregnes andelskronen.

Boligafgiften stiger, fordi lånets ydelse skal betales

Boligafgiften omfatter foreningens drifts- og finansieringsudgifter, herunder renter og afdrag på foreningens lån (ABF, boligafgift, tilgået 2026). Generalforsamlingen fastsætter størrelsen bindende for alle andelshavere (ABF's standardvedtægter, § 8, stk. 1, 2025). Et altanprojekt med fælleslån rammer derfor boligafgiften direkte.

Fordelingen følger fordelingstallet. Efter ABF's standardvedtægter fastsættes det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andelsboliger sådan, at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue (§ 8, stk. 2, 2025). Fordelingstallet er dermed det samme for boligafgift og andelsværdi. Uden en anden beslutning betaler alle boliger med, også dem uden altan.

Skal kun altanboligerne bære ydelsen, ændrer foreningen det indbyrdes forhold mellem boligafgiften. Den beslutning kræver efter ABF's standardvedtægter, at mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, og at mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne er ja (§ 23, stk. 2, 2025).

Fremmødekravet er ikke absolut. Opnås de 2/3 fremmøde ikke, men er mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne for forslaget, kan det vedtages endeligt på en ny generalforsamling uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret (ABF's standardvedtægter, § 23, stk. 2, 2025).

Samme flertalskrav gælder forbedringsarbejder, hvor finansieringen beregnet ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 % (ABF's standardvedtægter, § 23, stk. 2, 2025).

Ét offentliggjort eksempel viser størrelsesordenen. I A/B Gullandsgade på Amager blev der etableret 32 nye altaner i en ejendom med 38 andelsboliger, finansieret med et 30-årigt fastforrentet lån, og boligafgiften steg med 502 kroner. Kilden angiver ikke, om beløbet er pr. måned eller pr. år (ABF, Fra facade til frirum, 15. december 2025, om et projekt igangsat i 2020).

Restværdien er et opslag, ikke et skøn

Er altanen din, bestemmer bestyrelsen ikke fra sag til sag, hvor meget af prisen der er tilbage i dag. Det tal, restværdien, følger en kurve. ABF's forbedringskatalog har to altankategorier. En altan i tung, støbt konstruktion afskrives over 50 år med lineær afskrivning, og en altan i let konstruktion afskrives over 30 år efter ABF's kurve (ABF's forbedringskatalog, november 2025).

Den lette altans 30-årige kurve ender på en restværdi på 10 %, der fastholdes, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF's vejledning til afskrivningskurven, 2022). Kataloget fastsætter ikke selv et slutpunkt for den 50-årige lineære afskrivning. Andelo regner den ned til samme restværdi på 10 % (ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem, 2026).

Med tre oplysninger er tallet givet: konstruktionstypen, opførelsesåret og anskaffelsesprisen. Bestyrelsen godkender prisen og kan lægge sig lidt over eller under kurven, hvis altanen er bedre eller ringere end normalt, og beløbet bør ende på et rundt tal (ABF's vejledning til afskrivningskurven, 2022). Men udgangspunktet er en kurve, ikke et frit skøn. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Foreningens altaner følger ikke den kurve. De lever som et beløb, der lægges oven i ejendommens vurdering, et forbedringstillæg. Når foreningen har modtaget en ny valuarvurdering, ophører muligheden for at tillægge forbedringsværdi for forbedringer udført før den nye vurdering (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025, punkt 8.3.1).

En valuarvurdering har en gyldighedsperiode på 42 måneder (samme vejledning, 2025, punkt 5.1.1). Det er den yderste ramme for tillægget, ikke en garanteret levetid: henter foreningen en ny vurdering før tid, ophører tillægget dér.

Bruger foreningen i stedet den offentlige ejendomsværdi, er billedet uafklaret. Ministeriet skriver selv, at det ikke er afklaret, hvor lang tid forbedringen skal tillægges værdien (Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger, 2025).

To altaner i samme ejendom kan stå helt forskelligt

Forestil dig to boliger i samme ejendom. Begge fik i 2018 en altan i let konstruktion til 165.000 kr. i samme projekt. Der sælges i 2026, og altanerne er otte år gamle.

Bolig A betalte selv. Altanen er andelshaverens forbedring, og den 30-årige ABF-kurve står i 75 % efter otte år, altså cirka 124.000 kr. (ABF's kurver, sådan som Andelo regner dem, 2026). Beløbet står på boligens opgørelse af forbedringer og går til sælger.

Bolig B fik sin altan gennem foreningens fælleslån. Der står ingenting på boligens opgørelse. Værdien ligger i foreningens formue, hvor forbedringstillægget for altanerne er lagt til ejendomsværdien, og lånets restgæld er trukket fra (andelsboligloven § 5, stk. 4 og stk. 5). Nettobeløbet er fordelt på alle andele efter fordelingstallet.

Og betaler foreningen ydelsen på lånet over boligafgiften efter fordelingstallet, bidrager bolig A også til bolig B's altan, selv om bolig A allerede har betalt sin egen.

Forskellen er ikke, at den ene altan er bedre end den anden. Forskellen er, hvem der betalte, og hvad der blev skrevet ned dengang. Hvad selve altanen er værd, er et andet spørgsmål, og det er behandlet i hvad en altan er værd i en andelsbolig.

Fem papirer afgør sagen, og de findes kun hvis nogen gemte dem

Uanset model er det de samme dokumenter, der bestemmer, hvordan altanen står ti år senere:

• generalforsamlingens beslutning om projektet og om finansieringen
• aftalen om, hvem der betaler hvad, og hvem der ejer altanen bagefter
• fakturaen for din egen andel, hvis du har betalt særskilt
• byggetilladelsen eller anmeldelsen til bygningsmyndighederne, som skal forevises bestyrelsen, inden arbejdet sættes i gang (ABF's standardvedtægter for etagebyggeri, § 10, stk. 6, 2025)
• ved et individuelt projekt bestyrelsens skriftlige stillingtagen. Etagevedtægternes § 10 kræver anmeldelse senest 5 uger inden arbejdet iværksættes og giver bestyrelsen indsigelsesret inden 3 uger, og jeres egne vedtægter kan gå videre for facadearbejder (ABF's standardvedtægter for etagebyggeri, § 10, stk. 1 og stk. 3, 2025)

En faktura er ikke et absolut krav. Kataloget skriver: "Kan der ikke fremvises faktura, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering" (ABF's forbedringskatalog, note L, 2025). Et skøn lander sjældent højt, når prisen ikke kan bevises.

Papirerne hører hjemme ét sted, der overlever både bestyrelsesskift og ejerskifte. Det er tanken bag andelens servicebog: en samlet, løbende dokumentation af boligens forbedringer, ligesom bilens servicebog samler bilens historik. Se også grænsen mellem forbedring og vedligeholdelse.

Min Bolig hos Andelo er gratis for andelshavere. Der registrerer du altanen med faktura, tilladelse og billeder, og systemet beregner løbende restværdien efter ABF's kurver, så tallet kan slås op i stedet for at skulle skønnes.

Andelos register dækker 8.400+ andelsboligforeninger registreret i CVR, hvis ejendomme rummer over 205.000 boligenheder (Andelo-registret, 2026), så dokumentationen knyttes til den rigtige forening og den rigtige bolig fra første dag.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.