Når vedtægterne ikke siger hvem der vurderer

Andelsboligloven udpeger ingen til at vurdere forbedringerne

Loven sætter et loft, ikke en fremgangsmåde. Prisen må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Værdien af forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage (§ 5, stk. 13).

Hvem der skal regne det ud, står der ikke ét ord om. Ordene vurderingsmand, vurderingsperson og vurderingsrapport findes ikke noget sted i loven (LBK nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer). Rollen er opstået i vedtægter og praksis, ikke i lovgivningen. ABF kalder den vurderingsperson; vi bruger vurderingsmand om den samme rolle.

ABF's standardvedtægter udpeger heller ingen. Efter § 14, stk. 4 sker fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. Normalt er det altså sælgeren, der fastsætter værdien, og bestyrelsen godkender den bagefter (ABF, tilgået 2026).

Loven peger til gengæld ét sted hen. Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse, og bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger det tilladte (§ 6, stk. 6). Det er den eneste rolle, loven placerer entydigt.

En vedtægt kan kræve en rapport uden at forpligte nogen til at lave den

Formuleringen findes i mange vedtægter: værdien af forbedringer fastsættes på grundlag af en vurderingsrapport. Sætningen ser fuldstændig ud, men den mangler tre ting. Den siger ikke hvem der laver rapporten, ikke hvem der betaler for den, og ikke hvilken standard den skal følge.

Konsekvensen er praktisk, ikke teoretisk. Ingen kan holdes til kravet, fordi ingen er udpeget. Sælger kan mene, at foreningen skal bestille rapporten. Bestyrelsen kan mene, at sælger skal. Og fordi kravet står i vedtægten, kan bestyrelsen ikke bare se bort fra det, når aftalen skal godkendes.

Loven forudsætter faktisk, at vedtægterne kan indeholde prisregler. Bestyrelsen skal som note til årsregnskabet oplyse andelens værdi på statusdagen, beregnet efter § 5, samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om prisfastsættelsen (§ 6, stk. 8). En bestemmelse, ingen kan udføre, skal altså alligevel oplyses over for køber.

Det, kravet ikke ændrer, er lige så vigtigt. Maksimalprisen, altså den højeste pris andelen må sælges til efter § 5, gælder uanset hvad, og bestyrelsens pligt til at kontrollere prisen gælder også (Vejledning til køber om prisfastsættelse, 2025). Vedtægten har lagt en opgave oveni uden at give nogen den.

Ansvaret flytter sig, fordi bestyrelsen både vælger metoden og godkender resultatet

Når ingen er udpeget, bliver valget af udfører en bestyrelsesbeslutning. ABF formulerer det åbent: det er bestyrelsen, der er ansvarlig for at godkende den endelige pris for boligen inklusive afskrivninger, men det er op til den enkelte forening, om det er bestyrelsen eller en vurderingsmand, der værdiansætter forbedringerne (ABF, tilgået 2026).

I en forening med præcise vedtægter er det valg truffet af generalforsamlingen én gang for alle. I en forening med tavse vedtægter bliver det truffet i den enkelte sag, af de personer der tilfældigvis sidder i bestyrelsen den aften.

Det er dér, ansvaret rykker. Bestyrelsen har efter andelsboligloven pligt til at kontrollere prisen på andelsboligen, inklusive prisen for forbedringer, som et led i forelæggelsen af overdragelsesaftalen til godkendelse (Vejledning til køber om prisfastsættelse, 2025). Kontrollen skulle fange fejl i en andens arbejde. Nu skal den fange fejl i bestyrelsens eget.

Her er det værd at holde tungen lige i munden. At kunne kritiseres er ikke det samme som at være erstatningsansvarlig. Køber kan kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt (§ 16, stk. 3), som udgangspunkt hos sælger, og strafansvaret rammer den, der overdrager andelen (§ 15, stk. 3).

Rådgivere står ikke uden for. En mægler eller rådgiver, der erhvervsmæssigt medvirker til en overdragelse i strid med § 5, kan straffes efter samme regelsæt (§ 15, stk. 5). Det gælder også en administrator, der regner prisen ud for foreningen. Hvem der hæfter for hvad, gennemgår vi i stykket om hvem der hæfter for en fejl i vurderingsrapporten.

Uden en regel i vedtægterne er ABF's afskrivningskurver det, der gælder

Der er et sikkerhedsnet, og det er tydeligt formuleret. Er der ikke fastsat nærmere regler for fastsættelsen af prisen for forbedringer i vedtægterne, skal disse fastsættes i henhold til ABF's afskrivningskurver (Vejledning til køber om prisfastsættelse, 2025). Bestyrelsen står altså ikke uden metode.

Kurverne er ikke lovgivning. Siden 1. maj 2019 har ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve haft status af branchenorm, efter et samarbejde mellem Erhvervsstyrelsen, ABF og øvrige professionelle aktører. Normen er ikke lovpligtig, men sætter niveauet for hele sektoren (ABF, 2019).

ABF's standardvedtægter henviser selv til dem: værdiansættelse og fradrag fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, ABF har fastlagt som vejledende (§ 14, stk. 2).

Grundlaget er detaljeret nok til at kunne efterprøves. ABF Forbedringskatalog fra november 2025 rummer 149 forbedringskategorier fordelt på 13 grupper (ABF, november 2025). For eget arbejde ansættes anskaffelsesprisen til svendeløn uden avance og offentlige afgifter (§ 14, stk. 2), og ABF's vejledende timesats for 2026 er 241 kr/t i København og 214 kr/t i resten af landet (ABF, 2026).

Men bemærk hvad sikkerhedsnettet dækker. Det afgør metoden. Det afgør ikke, hvem der anvender den. Netop dét er hullet i en vedtægt, der kræver en rapport uden at nævne en udfører. Hvordan kurverne virker, gennemgår vi i ABF-afskrivning af forbedringer, og de øvrige stykker om vurdering samler reglerne.

En vedtægtsændring lukker hullet, og ABF har formuleringen klar

Der findes en færdig tekst, foreningen kan vedtage. I ABF's alternative bestemmelser kan § 14, stk. 4 erstattes af en bestemmelse om, at prisen for forbedringer, inventar og løsøre fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsperson, og at halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af sælger.

Den ene sætning afgør tre ting på én gang: hvem der vurderer, hvem der betaler, og at foreningen bruger den samme gennem årene. ABF kalder det selv en god idé at skrive det ind i vedtægterne, hvis foreningen bruger en vurderingsmand (ABF, tilgået 2026).

Prisen er en generalforsamling. Efter ABF's standardvedtægter § 23, stk. 2 kan vedtægtsændringer kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmerne. Nås fremmødet ikke, men opnås flertallet, kan en ny generalforsamling vedtage forslaget endeligt med 2/3 af ja- og nejstemmerne.

Tjek jeres egne vedtægter først. ABF's standardvedtægter er vejledende og gælder først, når foreningen selv har vedtaget dem. Andre flertalskrav hos jer går forud.

At vedtægter bliver rettet, når et hul viser sig, er ikke en teoretisk mulighed. ABF ændrede selv § 10 og § 20 i standardvedtægterne i februar 2024, den første ændring siden 2014, efter Højesterets dom af 25. august 2023 om, at lejelovens regler om lejers ansvar for installationer i boligen ikke kan anvendes analogt på en andelshaver (ABF, 2024 og 2023).

Standarden er siden rettet igen. Den 1. juli 2025 blev § 15, stk. 2 konsekvensrettet efter en ny bekendtgørelse om oplysningspligt, og den gældende udgave er 4. udgave fra juli 2025 (ABF, 2025). Sådan læser vi det: et hul i aftalegrundlaget bliver ikke udfyldt af en anden lovs regler, men af vedtægten.

Indtil da er beslutningen i referatet jeres værn

Tre ting skal ligge fast i hver eneste sag, og de skal være uændrede bagefter: grundlaget, udføreren og datoen. Kan I vise hvem der vurderede hvad hvornår, kan ansvaret placeres. Kan I ikke, bliver sagen til påstand mod påstand, den dag prisen bestrides.

Beslut derfor i bestyrelsen, inden næste bolig sættes til salg, hvem der vurderer, og skriv beslutningen i referatet med dato. Brug ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurver som grundlag. Det er alligevel det, der gælder, når vedtægten tier (Vejledning til køber om prisfastsættelse, 2025).

Skal der en udefra ind, kan foreningen få oplyst en vurderingsperson gennem ABF, gratis for medlemmer og 1.000 kr. for ikke-medlemmer. En vurdering koster normalt fra 3.600 kr. til 6.300 kr. (ABF, tilgået 2026). Aftal honoraret skriftligt, før vurderingen bestilles.

Bliver I alligevel uenige, findes sikkerhedsventilen i ABF's standardvedtægter § 14, stk. 5: prisen fastsættes af en voldgiftsperson udpeget af ABF, som besigtiger og udarbejder en begrundet vurderingsrapport.

Regningen er reel. Hver part indbetaler ca. 15.000 kr. til 25.000 kr., når voldgiften nedsættes, og ABF tager 1.000 kr. pr. part for medlemmer og 2.000 kr. for ikke-medlemmer for at gennemføre den. En sag tager normalt 2 til 4 måneder (ABF, tilgået 2026).

Alt dette hviler på det samme fundament. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Hvad der skal gemmes undervejs, står i sådan dokumenterer du dine forbedringer, og hvor længe en vurdering holder, i hvor længe gælder en vurdering.

Andelo laver ikke vurderingen, men holder grundlag, udfører og dato fast

Andelo udpeger ingen vurderingsmand og fastsætter ingen pris. Det er foreningens arbejde. Men de tre ting, en tavs vedtægt gør sårbare, er dokumentationsspørgsmål, og der gør systemet en konkret forskel.

I vurderingsportalen låses vurderingsmandens navn, firma og CVR fast på rapporten, når den sendes ind. Hver vurdering får et sagsnummer, og dialogen om den ligger i en kommentartråd, der ikke kan redigeres eller slettes. Når rapporten er godkendt og indsigelsesfristen udløbet, låses den automatisk og kan ikke ændres bagefter.

Har foreningen vedtaget sine egne afskrivningsundtagelser, husker systemet dem, også når bestyrelsen skifter. Afskrivningen beregnes efter ABF's kurver, og eget arbejde efter ABF's vejledende timesatser for det rigtige år og den rigtige region.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer løbende med kvitteringer, før- og efterbilleder og tilladelser, samlet pr. bolig som andelens servicebog. Det retter ikke en upræcis vedtægt. Det sikrer bare, at I kan vise, hvad I lagde til grund, den dag nogen spørger.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.