Når vurderingsmanden sætter prisen ned

Det er forbedringerne der er sat ned, ikke selve andelen

Maksimalprisen består af tre dele. Efter andelsboligloven må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (LBK nr. 1281 af 28. august 2020, § 5, stk. 1).

Vurderingsmanden rører kun de to sidste. Andelen i foreningens formue hviler på ejendommens værdi og fastsættes af generalforsamlingen. Det er en anden beregning med en anden fagperson bag, for eksempel en valuar, der vurderer hele ejendommen og ikke den enkelte bolig.

Derfor er det forbedringerne og vedligeholdelsesstanden, der er sat ned, når tallet i rapporten er lavere end ventet. Andelen selv er ikke rørt. At foreningen overhovedet bruger en vurderingsmand, står i vedtægterne: ABF's standardvedtægter har en alternativ § 14, stk. 4 til netop det, mens den fraflyttende andelshaver selv laver opgørelsen efter hovedbestemmelsen.

Og nedskrivningen er ikke ét skøn. ABF's standardskema til opgørelse af forbedringsværdier opgør værdien i 12 kolonner (ABF, standarddokument 2020). Sælger udfylder de første seks: forbedringsemne, etableringsår, omfang, eget arbejde, bilagsnummer og oprindelig anskaffelsessum.

I kolonne 7 og 8 står den nedskrevne værdi af henholdsvis forbedringer og tilpasset løsøre. Almindeligt løsøre ansættes i kolonne 9 til en realistisk markedspris. Bestyrelsen bekræfter eller ændrer priserne i kolonne 10 til 12.

Forskellen mellem det, du forventede, og det, du fik, kan altså læses linje for linje. En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt. Derfor skal hver post kunne følges tilbage til et år, et beløb og et bilag.

Manglende faktura sætter værdien til et skøn, ikke til nul

Den udbredte antagelse er, at en forbedring uden kvittering er tabt. Reglen siger noget andet. ABF's forbedringskatalog siger det modsatte i note L: det er ikke et krav, at andelshaveren kan fremvise en faktura, og kan der ikke fremvises en, må værdien fastsættes ud fra en konkret vurdering (ABF, november 2025).

Et skøn kan dog ikke lægge sig højere end det, der kan sandsynliggøres. Uden bilag kender ingen anskaffelsessummen, og så sættes posten efter et forsigtigt skøn i stedet for efter en regning.

Det kan aflæses direkte på prisen for arbejdet. ABF oplyser, at en vurdering normalt koster fra 3.600 kr. til 6.300 kr., og at honoraret ofte afhænger af, hvor mange poster der er udokumenterede (ABF, hentet august 2026). Ved vurderingssummer over 200.000 kr. gælder der særlige priser. Udokumenterede poster er dyrere at vurdere, fordi de skal skønnes én for én.

Én undtagelse kan ikke skønnes væk. Ved arbejde, der skal udføres af en autoriseret håndværker, skal lovligheden dokumenteres, for eksempel med en el- eller VVS-attest (note L). Kataloget gentager det ved de enkelte poster. Ved gasinstallation, vandinstallation, elvandvarmer og brusekabine står bemærkningen om, at arbejdet skal være godkendt af en autoriseret installatør, hvis regningen mangler.

Her rækker skønnet altså ikke. Mangler både regning og attest, findes der ingen vej til en værdi. Hvad der ellers er værd at gemme undervejs, står i stykket om hvordan du dokumenterer dine forbedringer.

Nogle poster har aldrig en forbedringsværdi, andre har mistet det meste

To forskellige årsager ligner hinanden på papiret. De er ikke det samme.

Den første er klassifikation. Maling og hvidpigmentering, afslibning af gulv med og uden lak samt bejdse- og ludbehandling står i ABF's forbedringskatalog med et nej i forbedringskolonnen og bemærkningen om ingen værdi. Skimmelsanering er heller ikke en forbedring, men som udgangspunkt vedligeholdelse (note I).

En række poster i kataloget fra november 2025 er markeret uden forbedringsværdi og med 0 år på afskrivningskurven. Selve grænsedragningen er behandlet i stykket om forskellen på forbedring og vedligeholdelse.

Den anden er alder. Kataloget knytter hver af sine 149 kategorier i 13 grupper (ABF's forbedringskatalog, november 2025) til en afskrivningsperiode på 5, 10, 20, 30 eller 50 år, og enkelte poster afskrives slet ikke. ABF's eget regneeksempel: en carport til 50.000 kr. fra 2012 afskrives over 20 år, og efter 10 år er der 63 % tilbage, altså 31.500 kr. (ABF, 2022).

En gammel forbedring falder ikke nødvendigvis til nul. På de af ABF's kurver, der ender ved 10 %, er de sidste 10 % en værdi, der bliver stående, så længe forbedringen er en del af boligen (ABF, 2022). Det gælder ikke alle kurver. Står en post til nul, kan årsagen derfor være en anden end alder.

En tredje årsag rammer sjældnere, men hårdt. Er der tidligere afskrevet forkert på en forbedring, kan der ikke afskrives videre på en forkert værdi (ABF, 2022). Købte du dyrt af den forrige beboer, kan fejlen blive rettet hos dig. Selve regnemåden er gennemgået i hvordan restværdien af en forbedring beregnes.

Uden tilladelse eller autorisation kan hele posten falde bort

Forbedringskataloget indledes med en forudsætning, der gælder alle poster: arbejder forudsættes lovligt udført, både hvad angår foreningens forudgående godkendelse og bygningsmyndighedernes accept, og de skal være håndværksmæssigt korrekt udført (ABF, november 2025).

Kataloget viser selv, hvad den forudsætning er værd. Det har to rækker for vådrumsgulve uden vådrumsmembran. Den ene, med oprindelig byggetilladelse, er en forbedring og afskrives over 30 år. Den anden, hvor nye gulve er lagt uden byggetilladelse, står med nej og 0 år. Papiret er forskellen.

Er forbedringsarbejdet ikke lovligt udført, fordi det for eksempel er i strid med byggelovgivningen, skal man ifølge ABF enten se bort fra forbedringen eller foretage et fradrag for omkostningerne ved at lovliggøre det. Det er et enten-eller, ikke begge dele.

Et selvstændigt fradrag kan komme oveni. Er forandringen aldrig anmeldt til bestyrelsen, kan bestyrelsen efter katalogets note M vurdere, om den ville have gjort indsigelse. I så fald kan der fastsættes et fradrag for reetablering til oprindelig og lovlig stand.

Kravene ligger før arbejdet, ikke efter. Efter ABF's standardvedtægter skal forandringer anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger, inden de sættes i gang (§ 10, stk. 1), og både byggetilladelse og dokumentation for autoriserede håndværkere skal forevises bestyrelsen, inden arbejdet begynder (§ 10, stk. 6).

Læg mærke til, hvem der ikke bærer ansvaret. ABF skriver udtrykkeligt, at det ikke er bestyrelsens ansvar, at forbedringsarbejderne er udført lovligt (ABF, 2022). Ansvaret ligger hos andelshaveren, og derfor skal tilladelsen findes frem, ikke forklares.

Løsøre står i sin egen kolonne og til markedspris

Tre slags ting kan følge med en bolig, og de prissættes ikke ens. Forbedringer indgår i maksimalprisen efter § 5, stk. 1. Særskilt tilpasset inventar prissættes efter ABF's standardvedtægter § 14, stk. 1, litra D. Almindeligt løsøre indgår i ingen af delene.

Loven trækker grænsen. Overdragelsen må ikke betinges af, at køber indgår anden retshandel, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden, og indgås der alligevel en anden handel, må vederlaget ikke overstige, hvad ydelsen med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 14).

Målestokken skifter samtidig. Ejer andelshaveren løsøret, skal det efter katalogets note F værdiansættes i handel og vandel, altså til markedspris. Efter ABF's standardvedtægter sættes vederlaget for løsøre til værdien i fri handel, og køber skal frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet indtil overtagelsesdagen (§ 14, stk. 3).

Derfor kan en vaskemaskine eller et sæt persienner flytte kolonne i rapporten. Beløbet forsvinder ikke nødvendigvis, men det står et andet sted, det måles anderledes, og køber kan sige nej til det.

En sidste fælde ligger i vedtægterne. Er hårde hvidevarer eller tilpassede tæpper foreningens ejendom, men skal vedligeholdes og udskiftes af andelshaveren, skal der efter note E beregnes et fradrag for det afskrevne beløb. Så trækker posten nedad i stedet for opad.

Efter rapporten kan du dokumentere, gøre indsigelse eller acceptere

Rækkefølgen afgør, hvad der stadig kan lade sig gøre. Opgørelsen laves som udgangspunkt af den fraflyttende andelshaver (ABF's standardvedtægter § 14, stk. 4), og prisen skal godkendes af bestyrelsen (§ 14, stk. 1).

Dokumentér først. Så længe prisen ikke er godkendt, og aftalen ikke er indgået, kan bilag stadig lægges frem. Fakturaer, kontoudtog, korrespondance med håndværkere, billeder, byggetilladelser og attester på el- og VVS-arbejde flytter poster fra skøn til beregning.

Eget arbejde tæller med, opgjort efter den tid en svend ville bruge. I 2026 er ABF's vejledende timesats 241 kr. i timen i København og 214 kr. i timen i resten af landet.

Gør derefter indsigelse. Opstår der uenighed mellem sælger, køber og bestyrelse om prisen for forbedringer, inventar og løsøre eller om vedligeholdelsesstanden, fastsættes prisen af en voldgiftsperson udpeget af ABF (§ 14, stk. 5). Voldgiftspersonen besigtiger boligen og laver en vurderingsrapport med specificeret og begrundet prisberegning. Afgørelsen er endelig og bindende.

Kend rammerne først. Hver part indbetaler ca. 15.000 til 25.000 kr., når voldgiften nedsættes, og en sag afsluttes normalt på 2 til 4 måneder (ABF, hentet august 2026). Voldgiftsretten kan alene tage stilling til prisfastsættelsen, ikke til juridiske spørgsmål.

Timingen er lige så bindende. Voldgift bruges, før overdragelsesaftalen indgås, eller hvor aftalen tager forbehold for det. Er boligen overtaget, afgøres sagen ved dom eller forlig. Parterne skal desuden underskrive en voldgiftserklæring, fordi en voldgiftsaftale indgået før tvisten ikke binder en forbruger (voldgiftsloven § 7, stk. 2).

Noget er endeligt. Generalforsamlingens prisfastsættelse af andelen er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris (§ 14, stk. 1, litra A). Opad findes der intet råderum: er en overdragelse sket i strid med maksimalprisreglen, kan køber kræve prisen nedsat og en overpris tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 3).

Andelo viser hvert fradrag med sin begrundelse

Andelo laver ikke vurderingen og afgør ikke, om et fradrag er rigtigt. Det gør vurderingsmanden og bestyrelsen. Men samtalen bliver en anden, når nedskrivningen kan ses post for post.

I Andelos vurderingsportal vurderes hver forbedring for sig og markeres som godkendt, justeret eller afvist med begrundelse, og fradrag dokumenteres med foto og kategori. Afskrivningen beregnes efter ABF's kurver, også eget arbejde efter ABF's vejledende timesatser for det rigtige år og den rigtige region.

Det meste afgøres dog, længe før vurderingsmanden ringer på. I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, mens du bor der. For el- og VVS-arbejde beder systemet automatisk om bekræftelse på en autoriseret håndværker.

Samlingen af, hvad der er lavet, hvornår og for hvad, det vi kalder andelens servicebog, ligger så klar den dag rapporten skal skrives.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.