Når andelskronen ændres midt i et salg

Prisen følger den andelskrone der gjaldt da aftalen blev endelig

Maksimalprisen skal holde på det tidspunkt, hvor handlen bliver bindende. Loven siger, at prisen ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Den første af de tre poster er den, generalforsamlingen fastsætter.

Andelskronen er den nøgle, foreningens formue fordeles efter. Dit oprindelige indskud ganget med andelskronen giver din andelsværdi. Ordet står ikke i loven, men beslutningen gør: andelsværdien fastsættes på generalforsamlingen med virkning for det kommende år, i forbindelse med godkendelsen af årsregnskabet, og skal fremgå af en note til regnskabet (Social- og Boligministeriet, 2025).

Hvornår en aftale er endelig, blev afgjort af Højesteret den 8. februar 2024. Retten fastslog, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig efter andelsboligloven § 6, stk. 6 først er endelig og bindende for sælger og køber, når bestyrelsen har godkendt den (sag BS-25027/2023-HJR). Sælger og køber havde skrevet under 1. juli 2020, bestyrelsen godkendte den 7. juli.

Overtagelsesdagen er ikke i sig selv et beregningstidspunkt. Brancheorganisationernes fælles formularvejledning regner med en genberegning af andelsværdien på aftaletidspunktet, ikke på overtagelsesdagen (formularvejledning til den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, 2025).

Det afgørende vindue ligger derfor mellem parternes underskrift og bestyrelsens godkendelse. Flytter du ind tre måneder senere, og har generalforsamlingen i mellemtiden vedtaget en ny andelskrone, ændrer det ikke den pris, der allerede er godkendt.

En ny andelskrone gælder fremad, og et usolgt hjem skal prissættes forfra

En vedtaget andelskrone gælder fremad. I ABF's standardvedtægter opgøres værdien af andelsboligen til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen, for tiden indtil næste årlige generalforsamling (ABF, standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, 2025).

Vedtægten forudsætter altså selv, at prisen kan bevæge sig inden for perioden. Kommer der en ny beslutning, er det den nye, der gælder for de handler, som endnu ikke er indgået.

Derfor skal papirerne laves om, når salget trækker ud. Sælger skal inden aftalens indgåelse udlevere dokumenter og nøgleoplysninger til køber (andelsboligloven § 6, stk. 1). Et allerede udarbejdet nøgleoplysningsskema for foreningen må kun genbruges, så længe det bygger på det senest godkendte årsregnskab (bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, § 8).

Foreningen skal oplyse, hvornår skemaet er udarbejdet, og er der sket væsentlige ændringer i nøgleoplysningerne siden da, skal ændringerne fremgå af en særskilt erklæring, der følger med skemaet (bekendtgørelse nr. 336, § 9, stk. 2).

Fristen er 10 arbejdsdage for foreningsskemaet, regnet fra sælgers anmodning. For skemaet om selve boligen løber fristen først fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget dokumentationen for forbedringer, eller hvor vurderingsrapporten foreligger (samme bekendtgørelse, § 7, stk. 1-3).

Det er sælger, der i første led skal sikre, at handlen sker til højst maksimalprisen (Social- og Boligministeriet, vejledning om prisfastsættelse, 2025, pkt. 3.2). Har din bolig stået til salg, mens generalforsamlingen godkendte et nyt årsregnskab, er et skema bygget på det gamle regnskab ikke længere et gyldigt grundlag. Andre væsentlige ændringer fanges i stedet af erklæringen.

Falder foreningens formue væsentligt, skal andelsværdien ned med det samme

Nedad venter reglen ikke på næste generalforsamling. Er formuen skrumpet væsentligt, siden generalforsamlingen sidst satte andelsværdien, skal værdien følge med ned, og foreningen skal regne en ny andelsværdi ud (Social- og Boligministeriet, 2025). Årsagen kan være en renteaftale med banken, der har udviklet sig i foreningens disfavør, et fald i ejendommens værdi eller nye lån.

ABF's standardvedtægter siger det samme til bestyrelsen: sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer, som påvirker foreningens formue negativt, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris (ABF, standardvedtægter § 14, stk. 1, litra A, 2025).

Det samme gælder foreningens valuarvurdering. Opdager foreningen inden for gyldighedsperioden, at ejendommen er blevet væsentligt mindre værd, holder vurderingen ikke længere som grundlag for et salg (Social- og Boligministeriet, vejledning om prisfastsættelse, 2025, med henvisning til Højesterets dom U 2013.1076 H). Reglerne for hvor længe en vurdering gælder er gennemgået for sig.

Sælges boligen alligevel til den gamle pris, er forskellen overpris. Køber kan hæve handlen eller kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt (andelsboligloven § 16, stk. 1 og 3), og kravet forældes efter forældelseslovens almindelige 3-årsfrist, regnet fra det tidspunkt, hvor køber fik eller burde have fået kendskab til kravet (Social- og Boligministeriet, vejledning til køber, 2025).

Sælger kan straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder (andelsboligloven § 15, stk. 3). Ministeriet lægger til grund, at der ikke gælder noget krav om en vis størrelse: ethvert beløb over den beregnede maksimalpris er en overpris (Social- og Boligministeriet, vejledning om prisfastsættelse, 2025).

Stiger andelskronen, har du krav på at få det at vide, ikke på stigningen

Opad virker reglen anderledes. En stigning, som generalforsamlingen først vedtager, efter at din aftale er godkendt, kommer ikke automatisk dig til gode. Men bestyrelsen skal fortælle dig om den, inden den godkender aftalen.

I sagen fra 2024 havde bestyrelsen selv bestilt en valuarvurdering. Den offentlige ejendomsvurdering på 212 mio. kr. lå til grund for andelsværdien, mens valuarens vurdering pr. 30. juni 2020 lød på 251,85 mio. kr. (Højesterets dom af 8. februar 2024). Generalforsamlingen i oktober 2020 skiftede til valuarvurderingen, og andelsværdien for den solgte bolig steg med 146.001 kr.

Højesteret fandt, at bestyrelsen ikke i tilstrækkelig grad havde varetaget sælgers interesser. Før godkendelsen skulle den have oplyst sælger om vurderingen, om at den kunne give grundlag for en højere andelsværdi på den førstkommende generalforsamling, og om muligheden for en prisreguleringsklausul i aftalen. Foreningen blev erstatningsansvarlig for sælgers tab på 146.001 kr.

En prisreguleringsklausul kræver hjemmel i foreningen, altså i vedtægterne eller i fast praksis (formularvejledning til den fælles overdragelsesaftale, version 25.07.8, 2025). Efter ABF's standardvedtægter kan den kun godkendes, hvis aftalen indeholder et maksimum for reguleringsbeløbet, og bestyrelsen skal godkende formuleringen (ABF, 2025). Alternativet er at udskyde handlen til efter generalforsamlingen. Begge dele kræver, at nogen opdager, at en ændring er på vej.

Fire datoer afgør hvilken pris der var den lovlige

Uenighed om prisen bliver hurtigt til en sag om datoer. Fire af dem skal kunne fremvises, hvis nogen bagefter skal kunne afgøre, hvilken pris der var den lovlige, da aftalen blev endelig.

Generalforsamlingens beslutning er den første. Den vedtagne andelsværdi står i referatet og i en note til årsregnskabet, hvor bestyrelsen skal oplyse andelens værdi på regnskabets skæringsdato (andelsboligloven § 6, stk. 8). Nøgleoplysningsskemaets udarbejdelsesdato er den anden, og den skal fremgå af skemaet (bekendtgørelse nr. 336, § 9, stk. 1).

Valuarvurderingens dato er den tredje. Den må højst være 42 måneder gammel, når den bruges som grundlag for andelsværdien (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, som ændret ved lov nr. 330 af 9. april 2024). Den fjerde er underskrifterne på overdragelsesaftalen, sælgers, købers og bestyrelsens, hvor bestyrelsens godkendelse efter dommen fra 2024 er den, der gør aftalen endelig.

Forbedringerne har deres egne datoer. De værdisættes til anskaffelsesprisen med fradrag for alder og slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13), og hvor vedtægterne henviser til ABF's standard, følger fradraget ABF's vejledende værdiforringelseskurver (ABF, standardvedtægter § 14, stk. 2, 2025). Kurverne tæller år, så et langt salgsforløb flytter også den del af prisen.

En andelskrone bygget på udokumenterede forbedringer er et gæt.

Mangler en af datoerne, kan regnestykket ikke efterprøves. Så bliver diskussionen et spørgsmål om, hvem der husker bedst.

Sådan holder sælger og køber styr på en handel der trækker ud

Som sælger: bed om et nyt nøgleoplysningsskema, hvis der er kommet et nyt årsregnskab, siden du fik det første. Spørg bestyrelsen, om der er bestilt en ny valuarvurdering, og om andelsværdien ventes ændret på næste generalforsamling. Spørg samtidig, om vedtægterne giver mulighed for en prisreguleringsklausul.

Hold forbedringerne opdaterede undervejs. Kvitteringer, datoer og billeder bærer den del af prisen, som ikke afhænger af generalforsamlingen. Hvad det koster at mangle dem, står i stykket om manglende dokumentation ved salg.

Som køber: se på datoen på nøgleoplysningsskemaet, og bed om foreningens erklæring, hvis der er sket væsentlige ændringer siden. Du skal selv læse de udleverede papirer igennem og tage stilling til, om prisen er regnet rigtigt (Social- og Boligministeriet, 2025).

Er du i tvivl, kan du gøre bestyrelsen opmærksom på det. Bestyrelsen har pligt til at kontrollere prisen og kan forlange den nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt (andelsboligloven § 6, stk. 6). Køber du løsøre som en del af handlen, kan netop den del fortrydes frem til overtagelsesdagen, uden at resten af handlen falder (Social- og Boligministeriet, 2025).

Andelo regner på boligens forbedringer, ikke på andelskronen

Andelo fastsætter ikke andelskronen. Det gør jeres generalforsamling, og en vurdering af hele ejendommen kræver en valuar. Den del af prisen, Andelo kan holde styr på, er forbedringerne i din egen bolig.

I Min Bolig, som er gratis for andelshavere, registreres forbedringer med kvitteringer, før- og efter-billeder og tilladelser, og værdien beregnes løbende efter ABF's afskrivningskurver, som de er indbygget i Andelo. Det gælder også eget arbejde med ABF's vejledende timesatser (2026: 241 kr. i timen i København, 214 kr. i resten af landet).

Samlingen af, hvad der er lavet, hvornår og for hvad, det vi kalder andelens servicebog, ligger klar med datoer den dag prisen skal regnes om. Så er andelskronen fra generalforsamlingen det eneste tal, du selv skal hente, og vedligeholdelsesstanden den eneste post, der stadig kræver en vurdering.

Denne guide er generel information, ikke juridisk eller økonomisk rådgivning. Er du i tvivl om en konkret situation, så spørg foreningens bestyrelse, administrator, revisor eller advokat.